商场后期经营的管理方案.pdfVIP

大连红方块展览展示策划有限公司 商场后期经营管理方案 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形 态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、 服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品 进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、 商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国 现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百 货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行 街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall ）以及便利店、 折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一 体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、 配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商 业步行街均不在本文讨论的范畴。 商业房地产项目的业态组合指开发商根据项目城市现有业态状况和对未来 商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作 为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功 能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。 单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲 击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3～5 年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心； 1 / 7 大连红方块展览展示策划有限公司 2 、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势， 销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势 互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险； 3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间 存在竞争关系，要注意它们的错位经营； 4 、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即 使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法， 将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金； 5、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要 求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾； 6、现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态 必须从首层开始配置，公摊面积最少40% 。其与大型综超相似，将在一定程度上 导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货公司和大型综超业态时必 须注意的。 以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打 造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2～3 万平方米，层数控制在3～4 层。在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市 人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建5 层。但总建一般应控制在4 万 ㎡之内。开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。另 据研究,人们对单体商场面积的心理最大承受能力为 1.7 万㎡，生理最大承受能 力为 2.3 万㎡，超过这个“疲劳度”就适得其反了。从国外百货店的一般规模来看， 单店营业面积多为 7000～8000 ㎡，在日本，超过 6000 ㎡就要受到“大店法” 的 2 / 7 大连红方块展览展示策划有限公司 规制。需要警惕的是，目前，国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”，一 些开发商在地级市动辄开发5～6 万㎡，甚至在只有40 万城市人口的城市也盖起 多个 10 万㎡的商业巨盘！人们有理由担心，我国上世纪 90 年代初期曾掀起“大 商场热”至90 年代后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。 建筑规划方面，项目的临街一侧尽