商业地产经营模式的总结.pptVIP

汇报人：肖慧博 汇报时间：2018年2月 商业地产经营模式总结报告 京师远望 高档酒店经营模式 目录/contents 酒店式公寓经营模式 高档写字楼经营模式 物业介入模式 高档酒店经营模式 受托管理型 租赁经营型 自我经营型 ① 1.1 受托管理型 Part 1 是指酒店的建设开发由酒店所有权人完成后，酒店所有权人委托酒店管理方植入其酒店品牌管理，包括酒店的装修、经营以及管理。 定义 特点分析 各阶段分析 1、酒店所有权人和酒店管理方之间的法律关系为委托关系； 2、酒店所有权人享有酒店的所有权、收益权和经营监督权； 3、酒店管理方按阶段或者年度收取费用，酒店管理方享有酒店的经营权，财务上会受到酒店所有权人的一定监控；酒店管理方按照自身的品牌管理理念、酒店管理系统、品牌标准进行全权管理，对于酒店管理人员、财务人员有权进行推荐、委派或者培训。酒店的无形资产包括酒店的商标、管理模式以及酒店系统的所有权均归酒店管理方所有。 1、第一阶段 酒店开业前的技术咨询； 2、第二阶段 酒店开业后的经营管理。 1 2 3 1.2 租赁经营型 Part 1 租赁经营型是指酒店已建成，酒店所有权人将酒店租赁给管理方由管理方进行自我经营，管理方按照合同约定支付给酒店所有权人租金的模式，其具体还可以细分为单纯的租赁经营模式、产权租赁经营模式以及合作经营模式。 定义 特点分析 涉及合同类型 1、酒店所有权人和酒店管理方之间的法律关系为租赁法律关系； 2、酒店所有权人获得的收益是租金，且租金有可能是递增；而管理方拥有完全的自由权，财务上受酒店所有权人的监控，但如果是合作租赁模式的，则有关酒店前期财务投入方面尚会受到酒店所有权人的监控； 3、酒店有可能因为租赁后发生重新装修，这期间的成本投入可能要高于受托管理型以及自我经营的模式。 由于该模式下，通常土建部分已经完成，涉及较多的是酒店的二次装修，因此合同类型基本跟受托经营较为相似。 1 2 3 1.3 自我经营型 Part 1 1、酒店管理方关联的企业包括同属一个集团的地产开公司投资开发完酒店项目以后，由酒店管理方进行前期的技术咨询和后期的全权委托管理； 2、酒店管理方本身具有房地产开发资质，由酒店管理方自行开发并进行管理。 两种类型 1 酒店式公寓形式 酒店式公寓运营模式 酒店式公寓销售模式 酒店式公寓经营模式 ② 2.1 酒店式公寓形式 Part 2 纯粹的酒店式公寓 酒店+酒店式公寓 销售型酒店式公寓 项目以销售为导向，开发公司不自持 2.2酒店式公寓销售模式 Part 2 销售模式 整售 第一、酒店式公寓管理集团购买并经由； 第二、海外投资机构整买。 散售 酒店式公寓产权零散出售给小业主，处置权由小业主自行处理，仅提供高端酒店式的物业服务。 散售+包租 在与经营管理公司达成意向后，将本项目散售给投资客，而后和投资客协议交出经营权，有公司统一管理，在若干年后，投资客可以获得承诺的投资回报。 整售+包租 与酒店式公寓管理集团的管理合约向信托公司整售，可以承诺在一定年限后回购。 指在同一酒店公寓物业范围内，大多数物业将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理，获得经营利润分成，少部分业主委托物业或酒店管理公司对其拥有的房屋进行代理租赁。 2.3 酒店式公寓运营模式 Part 2 业主将公寓交由酒店管理公司经营，管理公司每月给业主固定金额作为投资回报。 业主将公寓委托酒店管理公司经营管理，酒店公司不承诺固定回报率，双方按合同规定比例提成。 业主委托物业公司对其拥有房屋进行代理租赁，并提供酒店式服务，使业主能够轻松获得良好的投资回报。 指在同一公寓物业范围内，大多数业主把公寓以包租的形式交酒店管理公司管理，少部分业主委托物业或酒店管理公司对其拥有房屋进行代理租赁。 自管型 委托型 高档写字楼经营模式 ③ 3.1 自管型 Part 3 自管型 01 02 03 自建自管模式：即开发商由建筑施工在工程完工后，自行组建物业公司，进行日常经营与管理，对本身物业情况熟悉，资料齐全，欠缺管理的专业化。 自管与专业公司相结合：开发商自行管财务、人事、营销等，而专业性、技术性的如保安、保洁、绿化、机电维护等由专业公司负责日常运行及保养工作，为客户提供专业的服务。 自管与顾问公司相结合：由顾问公司协助物业公司拟定日常管理规范、人员配备、组织机构、工作规范等，使开发商自建的物业公司逐渐建立专业化的管理。 3.2 委托型 Part3 委托型 01 02 全权委托模式：建筑完成后，由开发商委托专业物业公司进行管理，利用专业公司的丰富经验进行日常的管理与服务，大业主对其管理情况进行监督。 租凭经营型：由开发商通过签订租赁或承包协议与物业公司，实现所有权与经营管理权分离，物业公司致力于日常的租赁与管理服务！ 物业公司服务内容 高档