惠州四海达望江的项目定位和物业发展建议的报告.ppt

规划方案——交通规划 道路交通规划说明： 本规划方案，采用人车分流形式来进行道路交通那个组织。集中商业设置单独的步行车行入口，学校在西面设立独立的入口与商业区隔。在住宅区内，设置一条机动车道，将还迁房与高尚商品住宅进行区隔，在车道处设立高尚住宅的地下停车入口，构建小区地面纯步行空间，通过各节点建立步行景观轴线，串联整个街区，形成整体景观层面。 车入口A 车入口B 外围车道 步行景观轴 小区步行入口节点 还迁房入口 小区车道 小区地下停车入口 学校入口 商业地下停车口 还迁地下停车入口 集中商业步行入口 纯步行空间 1# 2# 3# 4# 5# 6# 教育配套 根据30万的占地所需教育配套设施，幼儿园的服务半径为300m，所以设置1个幼儿园。用地保留望江小学——九年一贯制学校，建面1.6万平米。 项目 数量 占地（平米） 教育用地 1 25000 合计 20000平米 文 教育用地分析 地块 地块性质 占地（平米） 容积率 建筑面积(平米) 物业类型 1# R2/R3商住用地 26000 5-6 145600 还迁住宅、商业 2# R2/R3商住用地 44000 3-4 166000 高层住宅、商业 3# R2居住用地 32000 4 128000 高层住宅 4# R2/R3商住用地 28000 4-5 128000 高层住宅、商业 5# 教育用地 25000 0.8 20000 学校、幼儿园 6# C2商业性质 30000 6-7 186000 集中商业、写字楼、公寓 【综合用地指标与配套规模建议】 规划方案——规划总平面 28F 28F 28F 28F 项目 指标 单位 规划用地面积 299480 平方米 计算用地面积 185000 平方米 建筑面积 772330 平方米 商业 207800 平方米 其中 商铺 26600 平方米 集中商业 60000 平方米 商务公寓 121200 平方米 住宅区 商品住宅 397600 平方米 还迁住宅 138880 平方米 小学 16000 平方米 幼儿园 2100 平方米 卫生站 300 平方米 文化活动中心 5000 平方米 文化活动站 500 平方米 社区服务中心 300 平方米 物业管理用房 500 平方米 变电站 50 平方米 治安联防站 30 平方米 居委会 50 平方米 邮电所 100 平方米 储蓄所 100 平方米 肉菜市场 1200 平方米 街道办 1000 平方米 派出所 600 平方米 公厕 80 平方米 垃圾转运站 140 平方米 容积率 4.17 项目 占地 容积率 指标 规划用地面积 299480 计算用地面积 185000 建筑面积 772330 商业 30000 6.92 207800 住宅 商品住宅 104000 3.82 397600 还迁住宅 26000 5.34 138880 教育用地 小学 25000 0.8 16000 幼儿园 2100 公建用地 9950 项目综合用地指标： 项目综合容积率R=4.17 Ⅵ、分期开发及经济测算 思考：整体分期？投资成本及经济效益？ 大盘开发法则一 启动策略一 启动策略:二、三线城市大盘启动模式 适用条件 启动策略 模式一 高品质产品、平价启动型 项目区位条件一般； 地块无强势资源； 项目非强势品牌。 景观与营销的展示为客户形成体验； 以高品质低价格的超值感站位市场； 以创新产品引导并培育市场。 模式二 低品质产品、低价格启动型 市场基本无竞争； 市场上积累了大量低端客户，如团购； 项目区位较好。 依靠客户资源优势快速走量； 低品质低价格形成市场占有率； 后期依靠项目区位走量。 模式三 优势资源展示启动型 项目地块有较强景观资源； 开发企业有一定品牌和较强的实力。 展示项目的自然景观资源； 以高端产品高价格走高端路线； 高品牌高形象带动后期产品。 模式四 配套前置，强势启动型 项目区位较差； 开发企业具有较好的品牌基础； 开发企业具有较强的资金实力。 各种配套在先期完成后才开始售楼； 前期高投入，对产品溢价能力较高； 前期启动高品质低密度产品。 本项目基本适用 与开发经营目标不符 项目资源条件不符 资金运作目标不符 p1 p2 p0 t0 p3 启动阶段 发展阶段 稳定阶段 t1 t2 t3 回现产品 少量实验性产品 回现产品 多物业组合 标杆产品 创新产品 项目前期 项目中后期 社区成熟 产品溢价 完善配套 实现利润 回收成本 规避风险 启动策略:高端形象立势，资源好的产品推后开发，后期博取更高价值 一期通过主流回现产品，实现滚动开发，后期通过社区配套打造提升产品，实现产品的溢价 大盘价值公式： 大盘实现项目整体价值，遵循“二八”规律，20%的土地实现80%的利润，其利润是在项目中后期逐步得以实现的