商铺投资收益、回收期测算与产权式商铺解析.pptVIP

* 合肥市产权式商铺政策 合肥市房地产管理局在颁布的《合肥市商业设施分割销售管理暂行规定》中允许销售产权式商铺，2010年4月23日前执行以下条款： 一、允许开发商分割销售四周有明显界限的商业设施。 二、分割后的环形交通通道宽度不低于2米。 三、可采用实体墙或地面嵌铜条的方式分割。 四、单块销售区域建筑面积不得低于20平方米。 ? 五、开发商不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售。 * 目前合肥市场销售火爆的商业项目均为“高租金回报收益”的产权式商铺项目。销售模式主要有两种： 一种是“售后包租”式，即开发商向投资者承诺，对其所购买的产权式商铺由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报，而开发商所宣传的年回报率一般在8%以上； 另一种则是“一次性返利”式，开发商与投资者签约后，即将三年、五年的租金利润一次性返还给投资人。 调查数据显示，普遍投资回报率均超出8%，有些甚至宣传若干年后150%回购。 合肥市产权式商铺分析 * 合肥市产权式商铺分析 产权式商铺在合肥商业地产中运作由来已久。 淮河路中段的怡和锦江大酒店作为合肥早期的产权式商铺的代表，当初销售非常火爆，后来由于开发商资金断裂，无法支撑后续的统一经营，造成了烂尾现象。 现在在售的产权式商铺有金都新天地、喜洋洋婚庆广场、赛康数码广场、乐客来、凤凰城家世界等。 * 返租政策: 第1-3年8%；第4-6年9%；第7-9年10%；第10年11%；第11年150%购回。 以上11年共收益242%,平均4.5年收回成本，远远低于商铺投资合理的回收期限8-12年，为风险较高的投资项目。做商业地产心态很重要，但部分开发商却过于追求高回报，给商业平稳发展埋下了隐患。 位置 规模(万㎡) 属性 面积区间 蜀山区 80 综合体 8-50 主力店 Tesco 、卢米埃影院 大唐国际广场： 案例分析 * 总商会商业广场： 返租政策： 第1-3年8%；第4-5年8.46%；第6年125%购回。 区位 政务区 一层均价 24000 属性 商业裙楼+写字楼 二层均价 14000 商铺面积 15-100 三层均价 10000 案例分析 项目周边沿街商铺平均租金为30-40元/平米/月，以该项目所售均价的8%测算租金，得出前三年租金收益为160元/平米/月，第4-5年170元/平米/月，高出区域租金水平和递增幅度，加之第6年125%购回，此返租政策远远遍离正常租赁水平，属超高投资回报，风险因素极高。 * 以上商业均是在大的商业用房内分割成小块，之间无隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下出售的物业。与住宅和门面房不同，产权式商铺在没有经营起来之前，本身是没有价值的。对投资者而言，如果投资一套住宅，即使贬值，也可以用来居住、降价处理，不至于没有任何用处，由于住宅的使用价值不会为零，其房产价值也就不会是零，但在一个没有经营起来的商场大厅里，一个仅几平方米的空间是很难有其他用途的。 小 结 * 区位 庐阳区 楼层 均价 商铺面积 30-280 -1层 12741元 1层 21042元 2层 9425元 3层 6530元 合肥明发商业广场： 案例分析 返租政策： 第1年6%；第2-3年7%；第4-5年8%。 以楼层平均售价推算出第1年商铺平均月租金为62元,第2-3年为72元, 因前三年租金开发商已在购房款中返还给投资者。为加大市场培育力度,开发商对经营者给予免“租+低租”的优惠扶持政策,随着商业的日趋成熟,第4-5年90元的月租金,这种缓速的递增幅度也能被商家接受，整体商业以良性循环模式发展。 * 产权式商铺零风险只是个概念，业主虽然没有经营的风险，可是其投资回报却来源于市场和消费者。而在产权式商铺的架构中存在三方利益的冲突：发展商关心的是商铺的售价；业主希望租金高一些，投资回报率高；而经营者则希望租金越低越好，同时有统一的商业经营管理。这样一来，支撑商铺最重要的生命线——市场和消费者这一最重要的问题被忽视了。因此，零风险其实意味着最大的风险。 小 结 * 商铺投资收益率测算分析 如何测算投资回收期 产权式商铺解析 商业贷款政策解析 * ?借款人年龄在18---65周岁之间，具有完全民事行为能力 ?借款人具有稳定的职业和收入，信用良好 商铺贷款政策分析 商铺抵押贷款是指借款人购买商业用房，并以其所购商业用房作抵押向银行申请贷款的贷款品种。 贷款所需条件 ?贷款额为评估价值的50% ?个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的50%，贷款期限也只有10年。 借款额度和期限 * 中国工商银行个人商业用房贷款万元还本