对于公共设施保留地捐赠采用实际交易价额认定.doc

PAGE 淺談公共設施保留地與土地分割逃漏土地增值稅問題 本篇文章刊登：稅務旬刊第1877期文/周美麗 壹、前言 財政部為了防堵高所得者捐地逃漏所得稅、遺產稅、贈與稅，自93年1月1日起，對於公共設施保留地的捐贈，採用實際交易價額認定，引發各界不同的看法與爭議，姑且不論其是否合理、公平，然就公共設施保留地作為逃漏稅的工具來說，此項措施，並無法根絕取巧逃漏稅的亂象。環顧當前，利用公共設施保留地與一般應稅土地相互掛勾，形成共有型態，再假借分割名義辦理土地移轉或用以墊高前次移轉現值，規避繳納土地增值稅的戲法，正熱烈上演。以台北市來說，92年藉此逃漏的土地增值稅就有數億元，而且此類案件有不斷擴增的趨勢，值此經濟不景氣，稅源無著之際，使得地方政府財政更顯捉襟見肘。「天下熙熙，皆為利來，天下攘攘，皆為利往」，逃漏稅日益盛行，手法不斷的翻新，花招百出，可說是野火燒不盡，春風吹又生。 貳、土地相關稅法規定 現行土地稅法第39條第2項規定，依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。又同法施行細則第42條第2項規定，分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增稅。準此，公共設施保留地及土地分割價值相等者，在移轉時可免徵土地增值稅。於是，許多專業人員公然大肆廣告招攬顧客，提供公共設施保留地，供有意賣土地的納稅人，作為逃漏土地增值稅的工具，以賺取佣金，俟完成逃漏稅後，再將公共設施保留地過戶回原所有權人。 叁、案例說明 （一）甲欲出售新竹縣新豐鄉坪頂段六ｘｘ、七ｘｘ地號土地與乙，依其漲價總數額應繳納土地增值稅合計為2,544.934元，如下表： 土 地 標 示 所有權人 持分 應納土地增值稅 新豐鄉坪頂段6xx地號 甲 1/1 1,230,223元 新豐鄉坪頂段7xx地號 甲 1/1 1,314,711元 合計 2,544,934元 （二）如果甲先將新竹縣新豐鄉坪頂段六ｘｘ、七ｘｘ地號土地持分各一萬分之一出售與乙，繳納土地增值稅254元，並與乙共同購入台北市長安段一小段二ｘｘ地號公共設施保留地，甲持分為一萬分之五八三，乙持分為一萬分之九四一七，使甲與乙持有的土地形成共有型態，然後再向稅捐處申報共有物分割。分割後乙取得新竹縣新豐鄉坪頂段六ｘｘ、七ｘｘ地號土地，甲取得台北市長安段一小段二ｘｘ地號。由於分割前甲的土地總現值為4,557,619元，分割後的土地總現值為4,557,600元，減少19元，免繳納土地增值稅；而乙分割前的土地總現值為4,292,321元，分割後的土地總現值為4,292,340元，增加19元，亦免繳納土地增值稅，說明如下： 土地標示 所有 權人 分割前持分 分割前現值 分割後 持分 分割後現值 新豐鄉坪頂段6xx地號 甲 9999/10000 2,074,713元 無 乙 1/10000 207元 1/1 2,074,920元 新豐鄉坪頂段7xx地號 甲 9999/10000 2,217,198元 無 乙 1/10000 222元 1/1 2,217,420元 長安段1小段2xx地號 甲 583/10000 265,708元 1/1 4,557,600元 乙 9417/10000 4,291,892元 無 （三）採用買賣方式應繳土地增值稅為2,544,934元；而採用土地分割方式應繳土地增值稅為254元，逃漏土地增值稅2,544,680元，如下表： 土地標示 買賣方式應納土地增值稅 共有物分割方式應繳土地增值稅 逃漏土地增值稅 新豐鄉坪頂段6xx地號 1,230,223元 123元 1,230,100元 新豐鄉坪頂段7xx地號 1,314,711元 131元 1,314,580元 長安段一小段2xx地號 0 0 0 合 計 2,544,934元 254元 2,544,680元 肆、交換與分割稅法上的漏洞 土地交換與分割，兩者均係以物易物，性質相似；然土地稅法施行細則第42條第1項及第2項規定，土地交換應就其交換價值全額課徵土地增值稅，而土地分割，則僅就其價值減少部分課徵土地增值稅。換言之，土地交換視為所有權移轉，依土地稅法第28條之規定，課徵土地增值稅；而土地分割，則未視為所有權移轉，僅就其價值減少部分視為所有權移轉課徵土地增值稅。這種立法理論基礎，實在無法讓人信服，且甚多土地交換或分割乃因建築基地或耕作用地所有權人與鄰接土地所有權人，為求建築或耕作方便，協議相互交換或分割，以調整地形，並無增值利益可言。分割與交換性質相似，但卻有如此差異的課稅方式，可見法令與現實之間確實存在落差。另外，契稅條例第三條規定，分割契稅稅率為百分之二，交換契稅稅率為百分之二。換言之，房屋無論以分割或交換方式處理，均視為產權互易，顯見房屋與土地