房地产全程开发策略、流程管理及开发成本管控.ppt

2、里程碑：项目定位完成 键节点： （1）项目定位 （2）规划方案（平面、外立面、建筑指标等） （3）内部审核通过 （4）营销总案完成（时间要求） 3、里程碑：规划方案通过 （1）规划方案通过政府审批 （2）部品材料清单及建造标准形成 （3）目标成本编制及确定 （4）制定开盘方案（施工顺序、标段划分等） （5）项目现金流量分析 （6）销售示范区设计方案（售楼部、样板区） （7）景观设计方案完成（与总图同步介入） （8）扩初设计完成 （9）施工图完成（审图、目标成本调整） （10）《建设工程规划许可证》 （11）招投标确定总包单位 （12）《施工许可证》 （13）三通一平 4、开工（里程碑、关键节点） 5、里程碑：项目贷款到位 关键节点： （1）项目贷款到位 （2）销售示范区开放（销售中心、样板区） （3）物业公司确定 6、里程碑：达到预售条件 关键节点： 获得预售许可证（形象进度条件各地不同） 7、里程碑：开盘 关键节点： 正式开盘销售(蓄客、资料) 8、里程碑：销售合同额完成50% 关键节点： （1）销售合同额完成50% （2）达成按揭放款条件（各地放款条件不同） （3）结顶、基础、验收。 9、里程碑：销售合同额完成75%（关键节点同） 10、里程碑：主体封顶 关键节点： （1）主体封顶（砼、钢筋、砌筑） （2）装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料) （3）景观施工图完成(市政图、专业配套单位、管线综合) （4）市政、景观单位进场 11、里程碑：竣工验收（一房一验） 关键节点： （1）单体竣工验收 （2）交房方案 （3）总平内部验收 （4）综合验收（规划验收、防雷检测、消防、备案） 12、里程碑：交房（物业承接验收、移交） 关键节点： （1）交房（交房率） （2）产权办理（时间要求） 二、国内房地产发展形势与龙湖地产成本管理策略 1、标杆企业发展历程与战略转型解读 1）万科成本管理体系深度解读 2）龙湖成本管理体系深度解读 三、房地产前期与规划设计阶段成本控制 1、图解设计阶段成本控制点 2、方案规划、规划报批及扩初设计等控制重点 四、合同、签约与工程成本价格控制及实战实例分享 1、如何建立合同管理体系 2、房地产工程合同精细化管理框架与合同规划 3、合同的起草、审查、会签、审批与交底 4、签约要注意的重点事宜 五、房地产工程成本管理实务操作 1、价款支付管理典操作 2、工程结算管理典操作 六、房地产成本全过程管理要点及案例分享 1、万科成本实战案例解析 2、万科建筑设计实战案例解析 3、龙湖全过程实战案例深度解析 4、万科企业成本管理体系解读 5、万科全过程成本管控关键点 6、前期发展环节成本控制措施 7、规划设计环节成本控制措施 9、项目工程施工环节成本控制要点 10、材料设备采购环节的成本控制要点 11、工程预决算环节的成本控制要点 12、开发项目销售环节成本控股要 13、开发项目期间费用成本控制要点 14、开发项目物业管理成本控制要点 房地产全程开发策略、流程管理 与开发成本管控 内 容 提 纲 第一章 房地产全程开发策略与流程管理 暨拿地、项目定位、产品设计阶段关键环节 第二章 项目报建与工程建设阶段流程管理及实战案例解析 第三章 项目营销与入伙交付阶段流程管理及实战案例解析 第四章 项目开发全过程成本关键点管理暨万科、龙湖实战案例分享 第一章 房地产全程开发策略与流程管理 暨拿地、项目定位、产品设计阶段关键环节 一、房地产项目开发前期准备 1、房地产整体概念及内涵。 2、思路决定出路：流程战略导致项目利润的天壤之别。 3、房地产整体开发流程： 前期（决策期 ）—— 由拿地到方案定案 —— 重在决策（大局已定）； 中期（实施期） —— 由施工图设计到入伙 —— 重在执行； 后期（运营期） —— 入伙到房屋拆除 —— 重在服务与总结反馈。 4、房地产项目的整体开发流程 （1）图解企业视角的房地产流程 （2）图解客户视角的房地产流程 二、土地获取阶段 1、企业获得土地的方式 （1）行政命令式 （2）资本市场 a 投资参股 b 土地收购 c 收购有土地的公司 （3）土地市场 2、拿地及价格考虑因素 （1）市场预期 （2）项目或区域发展 （3）规划条件 （4）发展战略和机会成本 （5）竞争对手的情况分析 案例：土地获取 案例：优质土地资源获取 三、房地产项目定位决策阶段 1、各部门职责 2、投资开发部 3、营销部 4、设计