2017－2018年安徽房地产业发展形势分析与展望王莉莉.docxVIP

2017－2018年安徽房地产业发展形势分析与展望 王莉莉 自2016年9月以来，为抑制房地产市场泡沫、防控金融风险，进一步落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，房地产市场调控政策频出，短期——需求侧限购、限售、限贷，供给侧限价、增加土地供应、规范商办市场等；中长期——住房租赁市场迎来试点、租购同权渐进。随着房地产市场调控的不断加深，政策叠加效应正在进一步释放，全省房地产市场去库存成效显著、短期投资投机行为得到有效抑制、房地产市场价格走稳。近期，住建部等三部门召开部分省市房地产工作座谈会，指出房地产调控需保持政策的连续性稳定性，坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。2018年，房地产调控将继续从严基调，更加注重建立因城施策的宏观审慎政策和加快房地产长效机制落地。 一、2017年安徽省房地产市场运行情况 1.房地产开发投资增速呈现持续加快态势，土地购置费用大幅上涨是主因。1－10月份，全省房地产开发投资增长21.6%，房地产开发投资的快速增长主要与各地加大土地供应力度、房地产开发企业补库存有关。房地产开发投资主要由建筑工程、安装工程、设备工器具购置以及以土地购置费用为主的其他费用4部分构成，2016年我省这四部分占比分别为68.6%，12.8%，1.9%和16.7%，其中土地购置费用占13.5%。1－10月份，全省土地购置费用增长60.2%，远超房地产开发投资增速38.6个百分点，占房地产投资比重同比提高4.7个百分点。若剔除土地购置费用，全省房地产开发投资仅增长14.8%。 图1 全省房地产开发投资完成情况 区域分化明显，皖北六市房地产开发投资增速领先。前三季度，皖江地区、合芜蚌、皖北六市房地产开发投资分别增长14.8%、18.6%和32.8%。1－10月份，淮南、阜阳、亳州、六安等4市房地产开发投资增幅在30%以上，分别增长58.5%、49.8%、43.3%和30.5%；滁州、蚌埠、淮北等3市增速高于全省平均；黄山、宣城、铜陵、马鞍山等市仅个位数增长；池州同比下降8.9%，已连续3年同比下降。 2.商品房销售面积增速持续回落，待售面积大幅减少。自2016年10月以来，受房地产调控措施影响，商品房销售面积增幅高位持续回落（见图2）。1－10月份，全省商品房销售面积7137.5万平方米，增长4%，增幅同比回落44.1个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，同比回落49.9个百分点。 图2 全省商品房及住宅销售面积累计增长情况（%） 去库存成效显著。受益于棚改货币化补贴政策、返乡置业以及合肥房价上涨溢出效应等多因素影响，1－10月份，全省商品房待售面积同比下降12%，其中，住宅待售面积同比减少361.6万平方米，同比下降27.4%。 区域商品房销售分化明显。1－10月份，全省各地市商品房销售面积增幅总体呈现“北快、临近江浙省份城市快”特征，淮南、亳州和宿州3个皖北城市增幅分别为54.5%、44.4%和32.7%，临近江苏、浙江两省的马鞍山、滁州、宣城和黄山4市商品房销售增幅均在30%以上，分别增长36.6%、34.8%、34.6%和30.3%。受房地产调控政策、上年高基期因素影响，合肥、安庆和六安3市商品房销售同比下降，降幅分别为39.9%、11.4%和3.3%。 图3 全省各地市商品房销售面积及其增长情况（万平方米，%） 3.商品房平均销售价格涨幅明显趋缓。10月末，全省商品房平均销售价格6331.8元/平方米，同比增长6.9%，商品房价格涨幅较前三季度、上半年分别回落0.1个和2.2个百分点。其中，住宅平均销售价格6128.8元/平方米，同比增长8.9%，涨幅较一季度、上半年分别回落5个和3个百分点，自3月末以来呈持续放缓态势。 随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入，我省蚌埠、安庆和合肥3市价格走势总体平稳。10月份，新建住宅价格中，蚌埠、安庆同比分别增长11.1%、6.8%，合肥同比下降0.6%。从环比变化来看，蚌埠环比下降0.6%、合肥持平、安庆环比仅增长0.3%，商品价格涨幅总体趋缓。 4.房地产开发企业资金到位较好。1－10月份，房地产开发企业到位资金6214.9亿元，增长25.3%，增幅较上半年、前三季度略回落0.9个和1个百分点。其中，国内贷款794.2亿元，增长58.8%，国内贷款大幅增加主要受益于棚改快速推进，棚改开发贷的增加；自筹资金2126.8亿元，增长36.9%；其他资金3290.2亿元，增长13.6%，增幅同比回落27.8个百分点，自2016年11月份以来自筹资金增速呈现持续回落态势，这与商品房销售面积的持续回落也是相呼应的。 二、当前房地产市场运行中值得关注的问题 需警惕新的大规模投资或将形成新的库存。2017年以来，全省有10个市实现了15%以上的商品