深圳盛唐公寓前期定位提案176P.ppt

西京地产·盛唐商务中心 深圳关内市场2007年前三季度总结 关内历年住宅供应量分析 各片区住宅供应量分析 区域市场供给分析 关内历年住宅销售量分析 关内各月住宅销售量分析 关内各片区住宅销售量分析 关内销售结构分析 历年住宅成交价格分析 各月住宅成交价格分析 各片区住宅成交价格分析 区域市场展望 总部企业吸纳能力增强—— 世界层面来讲，深圳通过与香港合作，共同发展成为国际都会；国家层面来讲，深圳定位为国家级的高新技术产业基地和自主创新的示范城市。 在总部经济的排名中，深圳位列全国35个主要城市的第四。具备发展总部办公的经济及城市背景 500强企业吸纳能力增强—— 来自深圳市贸工局的信息表明，截至2006年底，已有141家世界500强企业落户深圳，2007年上半年，企业日本三菱重工、美国OfficeDepot、美国史泰博、德国拜尔等四家500强企业进驻深圳，并有超过60家企业进驻深圳CBD。 随着CBD的办公、商业等方面的建设、配套，将对更多高端企业形成吸引力，仍有相当大的发展空间。 08\09年主要预售项目概况 位置:深南大道中信城市广场西侧 用地面积：14411.1㎡ 总建筑面积：186466㎡ 建筑层数：62层（393.0米,超高层） 商业裙房：6层，30000平米 写字楼及公寓：7层以上,100000平米 停车位：1150个（含300个社会车位） 预计2009年中入市 2007年11月深圳写字楼市场评述 供应:本月无新增供应 2007年11月深圳写字楼市场评述 需求:成交跌至谷底 2007年11月深圳写字楼市场评述 价格:结构性回升 2007年11月深圳写字楼市场评述 后市:南山新增供应，价格小有下调 写字楼销售节点铺排思路 写字楼的销售模式与住宅略有不同，依照写字楼的销售特征来划分销售阶段： 1、购买多层客户谈判期：项目的施工前期，项目的部分内部结构还允许调整的阶段，此阶段将针对有愿意购买几层的大客户，可根据客户提出对产品的部分修改要求，进行调整，以满足这类客户的需求。 2、购买整层客户洽谈期：在进行前一轮大客户的谈判后，紧接着就需要开始与部分较具实力的投资客进行洽谈，以购买整层的客户获优先洽谈权。 3、项目开盘前期：以购买半层或大面积的客户为优先洽谈，针对只买单个单位且面积较小的客户，在项目开盘后再进行销售 4、开盘进入销售期：针对以小面积单位需求居多的自住客户 后市预判 持续供应放量，价格逐步回升 即将进入年底，每年的年底都是写字楼市场最为活跃的时期，年底将会有一定量的写字楼集中入市，同时交易也会火爆，价格也较平时要为高。但前三季度深圳写字楼市场收缩得很严重，因此难以判断一些写字楼是否会如预期入市。中心区的港中旅大厦，中心西区的时代科技大厦，华侨城的香年广场都有可能在四季度进入市场。 价格方面，10月，低价写字楼进入市场造成了价格的结构性下跌，但随着低价写字楼的逐渐售磬，价格将会逐步的回升。由于中心区的高档写字楼近来罕见成交，而未来新入市的写字楼价格难以企及中心区的高度，预计价格会回升的较慢，要突破此前创下的价格新高则还需要时日。 近期市场表现小结 供应情况：07-09年深圳预计有170万平方米写字楼推出，CBD预计60万平方米，市场竞争仍将相对激烈；但许多发展商持有只租不卖，尤其是中心区新增的写字楼；因此销售面积下降较大． 需求情况：调控政策频频出台，抑制需求，成交量显著萎缩，10月中心区几乎没有成交，创历史新底。但随着深圳CBD日趋成熟，吸引大批境内外实力企业雄厚进驻，长远看写字楼市场需求旺盛，短期内，调控对二级市场带来的阴影尚未散去。 售价情况：06年以前价格每年涨幅10-12%左右，06-07年间涨幅跳跃35%，预计07-09年价格涨幅不低于15%。10月价格出现结构性下跌与中心区高价项目表现不佳，入市项目价格拉低有关。 在售情况：小部分写字楼的销售延续了这几个月来的平稳速度；中心区推量不大，价格持平，但销售近乎停滞；总体销售惨淡，销售率连续几个月几乎未出现变化。 后市预测：由于中心区的高档写字楼近来罕见成交，而未来新入市的写字楼价格难以企及中心区的高度，预计价格会回升的较慢，要突破此前创下的价格新高则还需要时日。 4487148.58 总计 85.2% 12000 8567.86 好运来大厦 罗湖 83.6% 21500 15270.59 佳嘉豪商务大厦 南头 35.8% 33000 39904.23 海岸城西座 南山中心区 79.1% 21000 38077.56 宏发中心大厦 宝安中心区 30.4% 27500 29988.58 华强广场 华强北 88.2% 26000 42073.1 富春东方大厦 84.6% 24000 22618.19 联泰大厦 55.5% 26000 36853