世联-铜陵康城项目提案报告-43PPT.ppt

铜陵康城项目提案报告 技术经济指标 目 标 项目背景 本报告的研究思维导图 项目界定 城市区位优越：沿长江走向的快速通道使铜陵与东到上海、西到武汉的广阔区域紧密相联，南北的合（肥）铜（陵）黄（山）高速公路和东西向的沿江高速公路正在积极建设，合铜高速已建成，是皖中南交通枢纽和中心城市之一。 经济发展较快：2005年,铜陵市的GDP总量为182亿元,人均GDP达到3130美元。“从国际经验分析,在人均GDP达到3000美元发展阶段,环境问题开始得到重视。城市经济发展迅猛； 城市定位:以建设铜工业基地、水泥建材基地 、正着力打造沿江工业名城的总目标，建设泛长三角圈副中心城市。 区域发展前景良好:铜陵“十五”计划确定的重点发展地区之一——未来铜陵市行政、经济、文化和居住的新城市中心铜陵城市发展的里程碑； 特征优势显著：枢纽化、中心化、工业化； 产业基础支撑：铜经济是铜陵的第一产业 、建材产业发展迅猛，是全国重要的水泥建材基地；此外，纺织、机械等产业发展势头也十分迅猛。正着力打造沿江工业名城，区域交通枢纽和中国生态山水铜都 。 地块价值雏形初现 地块较为平整：项目地块呈Z字型，目前沿石城大道部分地块已为净地。 交通较为便利：4、19两路公交车环绕城市。 项目周边配套：龙港大酒店、铜陵市柳园小学、百味园宾馆、田苑市场、绿色食品市场、久久超市 地块价值雏形初现:四周道路整洁，虽然目前人居氛围和商业氛围不浓，但项目周边为城市规划发展的两大重点区域，随着北部的新城区发展，人口必将迁移至此。此区域后市必然与东北经开区联合发展，项目所处中间区域受两大版块发展的联动影响，后市潜力发展无限。 区域属性和项目属性的基本界定，可以帮助我们明确研究方向和方法 S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场） 区位优势明显 大规模住宅项目 客户需求存在空白点 市场机遇好 C：矛盾或冲突 （complication） ——项目自身存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question） ——要实现价值变现必须要回答的核心问题 本报告的研究思维导图 铜陵市住宅市场特征决定了快速入市、取势造势——项目取胜的关键 铜陵市房地产市场分析 铜陵市房地产市场小结 铜陵市房地产市场小结 全市住宅在售代表项目扫描 在售住宅板块特点 直接竞争项目扫描 直接竞争项目扫描 万泰翡翠城小结 核心卖点： 高档国际化社区，大体量、高品质，完善的内部配套。 区位有所偏差：由于项目对于主城区相对较偏，目前消费者对此区域认知度不足。 价格略有虚高：项目目前均价约3400元/㎡ ，超出本区域消费者的接受范围，在此区域价格虚高。 配套以自足为主:会所（羽毛球、乒乓球、台球、健身、棋牌、游泳、、儿童乐园），室外网球场、居委会，沿路商业设施 。 本报告的研究思维导图 客户来源及演变分析 本项目客户初步描述——作为本区大盘，启动期一般仍以周边主流客户为目标对象 本项目客户定位细分 本报告的研究思维导图 SWOT分析 精准的市场定位——市场补缺者 本报告的研究思维导图 确定项目形象的原则 形象定位 本项目产品定位原则 考虑因素： ★ 开发商目标： 项目增值、快速变现 ★ 拆迁如何快速解决 ★ 产品形象在产品上的体现：中高档形象 市场整体产品户型偏大、外观一般，品质和整体社区生活氛围的营造上还待改进 现阶段，实用主义型仍然是铜陵住宅市场的消费主流 项目定位总结 打造核心竞争力，促进项目价值的终极实现 项目战略与定位 策划情景模拟培训 定位的思路与流程 目标 构建问题：我们采用S-C-Q结构化分析方法 通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型 情境与冲突通过3C (strategic three Cs)分析描述 市场战略本质上是处理三个要素之间的关系：消费者、竞争和项目（企业） 环境分析 政策法律环境影响因素（例如别墅、投资型物业、二手房等） 市场环境 市场发育水平 市场所处阶段 区域或类型物业供求关系 区域或类型物业价格水平及价格上涨幅度 区域或类型物业销售速度 区域或类型物业产品水平等 3C战略 成功的市场营销战略应具备以下特点： 1.明确的市场定位 2.项目优势与市场需求之间的相互呼应 3.相对于竞争，在商业成功关键因素上有出色的表现 项目分析 客户分析 竞争分析（波特5力竞争模型） 替代品：普通商品房、经济适用房等 潜在的竞争对手：来自项目运作的不同阶段的竞争对手（我们将房地产项目分为不同的阶段，包括前期策划阶段、建筑施工阶段、销售阶段） 企业间的竞争： 与自己在同一阶段的竞争对手 竞争分析 3C战略与市场环境 不同的市场环境导致不同的思考方式导出战略 例