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[案例3]、住改商案例： 2007年10月，彭某购置一套百余平方米的商品住宅，并将其房屋出租给一家电脑公司从事经营。电脑公司生意做得红红火火，几个月后，除买卖电脑产品外，还办起了网吧、培训班，每天都有大批的客人来往。2008年10月，几个邻居突然找到彭某说，由于电脑公司用电量大，造成同楼层的住户电压不稳，空调、冰箱等无法正常使用，还提出开办公司还带来车位紧张、电梯拥堵、小区安宁等问题，要求彭某想办法解决。 理解要点与启示： 1、住改商的条件：①合法、②利害关系业主同意。《物权法》第77条。 2、对于“利害关系业主的同意”的理解： （1）必须经全体有利害关系的业主一致同意。通俗地说，实行的是“一票否决制”。（《高院》司法解释第10条） （2）界定什么是“有利害关系的业主”：一是本栋建筑物内的其他业主，二是本栋建筑物以外的其他业主，但必须能够举证出受到影响。（《高院》司法解释第11条） 物业服务费 1、关于物业服务费的构成及定价原则 理解要点与启示： （一）物业服务费的概念：《物业服务收费管理办法》第2条； （二）物业服务费包含的内容：《物业服务收费管理办法》第11条； 某小区的物业服务费是2.8元/平方米，但不包括公共水电费分摊。但业主拒交公共水电分摊，理由是《前期物业服务合同》与《前期物业服务协议》中没有详细说明管理费是否包含公共水电费分摊。 （三）物业服务费的收费标准是如何确定的？ 1）、物业服务费的定价原则：公开、合理、服务水平与收费标准相配比 2）、物业服务费的定价方式：市场调节价、政府定价、政府指导价 3）、实操：结合物业服务成本的核算结果定价。 企业资质与收费标准的关系 [案例4] 、物业服务费的诉讼时效问题： 某物业公司状告业主A，双方签订的《物业服务协议》中约定服务费的标准是2.98元/平方米/月。该业主于2002年11月28日入伙，从2004年8月开始至2006年10月拒不缴纳服务费。期间，经物业公司两次发函催收，但业主仍拒绝支付。 业主称，自2004年8月欠费开始，到2006年8月这两年内并没有对自己提起民事诉讼，已经过了诉讼时效。因此，请求法院驳回物业公司的诉讼请求。 理解要点与启示： 1）、诉讼时效：指权利人在一定时期内不行使请求权，即丧失请求法院保护其权利的权利。 2）、现行法律法规在诉讼时效上的有关规定： 3）、案例中： 物业公司向法院提交了两份同城速递详情单及交寄邮件收据，证明于2005年6月24日、2006年3月18日分别向该业主催收了服务费。业主也进行了签收，因此发生诉讼时效的中断，诉讼时效从2006年3月18日开始重新计算。 4）、有关物业服务费催缴的法律规定： 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 2、催收物业费的策略 （提高物业服务质量是根本） 1）、讲究良好的沟通方式；真诚、两个满意 2）、做出点闪光的事来，宣传物业的贡献：保安抓小偷的报道； 3）、了解业主的动态。比如登录网站，作些解答等； 4）、作物业管理及房屋买卖方面的法律知识宣传，特别是对那些有房屋质量及法律认识误区的业主。 5）、知已知彼（对业主的自然情况有熟悉），尽量收集业主的准确信息。 6）、运用外部力量（比如律师介入） 7）、示范效应（对于无正当理由拒不交费的应该采取法律手段。 8）、可以有条件的进行一下利益交换（比如尽快解决一下业主反映的问题，但不能无原则妥协，对于低降物业费或者打折收取要有理） 9）、各个击破，避免抱团。 法律规定由业主交纳的，专项用于住宅共用部位、共用设施设施设备的保修期满后维修、更新和改造的资金。 购买国债：一级市场，持有到期。 管理原则：专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。 法律依据：《住宅专项维修基金管理办法》－－－－建设部、财政部 　　　　　 住宅专项维修资金 1、开工前应向物业管理企业申报登记 2、签订住宅室内装饰装修管理协议 3、严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染 4、物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查 以住宅室内装饰装修管理服务协议为准 ??《住宅室内装饰装修管理办法》 物业装饰装修管理  某小区装修监管不力，导致出现“房中房” [案例5] 某小区C6栋