第2章 房地产开发可行性研究课件.ppt

房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括： 总投资估算表 1 销售收入和销售税金及附加表 2 投资计划与资金筹措表 3 借款还本付息计算表 4 2.财务评价辅助报表的编制 精选 * 通过财务评价基本报表，可以计算反映项目盈利能力的主要财务评价指标，如财务净现值、财务内部收益率等。 财务评价基本报表一般包括： 现金流量表 1 损益表 2 资金来源与运用表 3 项目投资现金流量表 项目资本金现金流量表 3.财务评价基本报表的编制 精选 * 财务分析 基本报表 财务评价指标 静态指标 动态指标 财务盈利 能力分析 项目投资 现金流量表 投资回收期 投资回收期 财务净现值 财务内部收益率 项目资本金 现金流量表 　 投资回收期 财务净现值 财务内部收益率 损益表 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 　 　 　 清偿能力分析 资金来源与 运用表 借款偿还期 　 4.财务分析及评价指标的对应关系 精选 * 2.5.3房地产项目反映财务状况的指标计算 财务净现值 财务内部报酬率 投资收益率 静态投资回收期和动态投资回收期 精选 * 财务净现值 是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。数学表达式为： FNPV——项目在起始时间点的财务净现值； CI-CO——净现金流量； ——折现率，可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率； 如果 FNPV≥0，则项目可以被接受； 如果 FNPV≤0，则项目应该被拒绝。 精选 * 净现值 (NPV) net present value 将项目开发经营过程中各年的净现金流量用一定的 贴现率折算成开发期初的现值之和。（看现金流量表） 贴现率= （到期金额/现值 ）— 1 期数 例：现值为10000元的资金，6个月后的价值是10615，则月贴现率为？ 贴现率= （10615/10000） — 1 6 = 1% 判断标准：NPV ≥ 0，盈利能力强，财务上可行 NPV 0，淘汰该项目 精选 * 现金流量表 （单位：万元） 项目 合计 建设经营期 备注 02.6-03.5 03.6-04.5 04.6-05.5 05.6-06.5 一、现金流入1.销售收入 二、现金流出1.土地费 2.前期工程费 3.建安费 4. 销售费 5.财务费 6.管理费 7.不可预见费 8.税费 9.其他费用 三、净现金流量 四、累计净现金流量 五、贴现因子六、净现值 七、累计净现值 4000 0 2500 1500 1000 1500 1500 1000 500 500 500 1000 500 -1000 1000 500 -1000 1500 2500 0。7 1 0。8 0。6 -1000 400 600 700 -1000 -600 100 700 精选 * 财务内部报酬率 是指使项目净现值等于零的折现率。公式为： ——项目在第t年的净现金流量； ——项目开始进行的时间点。 精选 * 内部收益率 (IRR) internal rate of return 是在项目建设经营期内累计净现值=0时的贴现率。 是项目所能承受的最高贷款利率 判断标准：IRR ≥ 贷款利率，项目保本、盈利 IRR 贷款利率，项目亏损 计算方法：内插法 1。首先假设一个贴现率i1（一般是基准收益率或目标收益率）， 算出NPV1； 2。若NPV为正，则采用一个更高的贴现率i2，算出NPV20; 要求： i1 - i2 ≤ 2%) 3。IRR= i1+（ i1 - i2 ）╳ NPV1 NPV1+ NPV2 精选 * 现金流量表 （单位：万元） 项目 合计 建设经营期 备注 02.6-03.5 03.6-04.5 04.6-05.5 05.6-06.5 一、现金流入1.销售收入 二、现金流出1.土地费 2.前期工程费 3.建安费 4. 销售费 5.财务费 6.管理费 7.不可预见费 8.税费 9.其他费用 三、净现金流量 四、累计净现金流量 五、贴现因子六、净现值 七、累计净现值 4000 0 2500 1500 1000 1500 1500 1000 500 500 500 1000 500 -1000 1000 500 -1000 1500 2500 0。7 1 0。8 0。6