楼王推售实施方案.docVIP

PAGE PAGE 11 城市8号楼王推售方案 在制定本推售方案之前，我们需明确方案沟通的主要着力点。 本次方案针对的主要任务： 建议四栋中央楼王分批推盘，前期先行推售5＃、6＃号楼44套房源。 我们的目标： 项目层面：塑造城市8号楼王全新形象，通过楼王特有的产品质素及推广力度，将继续拔高项目形象及项目价值，使城市8号继续领衔并成为上饶西城片区的品质代表，提升品质感与形象力； 销售层面：实现5＃、6＃号楼房源的良好去化，以期同时，通过楼王标杆的树立，带动剩余房源的快速去化； 企业层面： 实现合禹地产品牌价值的继续升华。 面临的问题： 市场有一定的回暖迹象，但疲态依旧，虽然7/8月份市场成交量有所回升，但到目前为止，上饶本地其他楼盘均没有明显的开盘活动/暖场活动，客户观望氛围不减，价格敏感度依然较高，市场库存量居于高位，未来政策走向不明朗。 城市8号原有房源产品销售价格高于周边竞品楼盘价格，本身价格抗性就较大，尤其是前期13＃楼王标杆价格市场接受度极低，而5＃、6＃中央楼王的再次面市，楼王价格的核定将成为楼王能否实现突破的关键点所在。 而于城市8号项目而言，为了彰显楼王价值，必须实现项目品牌形象、产品价值以及生活方式的不断更新和再次拔高。 由于项目样板房迟迟未能制作到位，现场缺乏复式错层空间样板体验，现场景观仅有少部分样板，楼王实际价值缺乏形象支撑。 如何完成目标： 于项目而言，当前缺乏客户基础，当务之急，储客、储客、再储客！进行有效的客户积累！ 在明确项目着力点之后，我们将正式开始城市8号中央楼王的推售方案的讨论。 项目剩余房源分析 1、剩余房源盘点 楼栋 总推出 已售 套数 保留房源套数 去化率 1# 54 52 2 96.30% 2# 54 54 0 100% 3# 44 44 0 100% 7# 44 44 0 100% 11# 44 41 3 95.30% 4# 43 27 1 62.80% 8# 43 33 1 76.70% 12# 43 22 5 51.20% 13# 44 4 4 9.10% 合计 413 321 16 77.70% 分析： 根据统计，城市8号项目自启动以来，已经实现房源去化共计321套，现有推售单位存量房源中，1#、11#、4#、8#、12#、13#楼剩余92套（含16套保留房源）。 2、剩余房源面积区间分析 剩余房源面积区间分析 面积区间 E上 （129.33-129.5） E下 （129.33-129.5 ） D上 （116- 118.04 ） D下 （116.28-118.04 ） C上 (92.29 -93.81) C下 (92.73-93.88 ) F上 (116.03) F下 (116.03) 共推 17 13 20 13 36 30 24 20 剩余套数 8 7 7 3 6 4 19 17 销售套数 3 4 11 9 30 26 1 3 保留套数 6 2 2 1 0 0 4 0 去化率 17.60% 30.77% 55% 69.23% 83.33% 86.67% 16.67 0 分析： 从面积看：129㎡的E户型剩余量为23套，占比为27%；116㎡的D户型剩余量为13套，占比为15%；93㎡C户型剩余量为10套，占比为12%，116㎡的F户型剩余量为40套，占比为47%； 从去化比率来看，去化最好的为93㎡C户型，去化比为85%，其次为116㎡的D户型，去化比为61%。去化最差的为116㎡的F户型，去化比仅为9%。 从去化楼栋看：12#楼和13#楼去化比率最低，其中13#楼仅为9%； 3、剩余房源总结 13#去化难原因：原定为楼王标杆户型，单价高、总价高，价格抗性相当大。13#销售均价较其他楼栋房源销售均价要高出13%左右。 E户型去化难原因：房源面积几近130㎡，总价高，尤其对于当前以刚性需求客户为主的市场环境中，相比其他户型产品，客户接受度低。 93㎡的C户型两房去化率较好，主要原因：两房户型满足了大部分刚性需求客户置业要求，面积小，但是实际上可以取得三房乃至四房的利用空间，户型内部功能实用性良好，相对而言总价不高，较为受到客户的关注； 纵观剩余房源，总体而言，价格抗性依然是制约产品销售的主要原因，尤其是13#房源，5715元/㎡销售均价，较项目周边乃至上饶市城区项目销售均价，都要高出不少。而在项目周边三清山大道临近市政府和上饶中学区域的青蓝国际，奥林至尊等项目将在下半年以4200元/㎡起集中入市围攻的情况下，项目后续销售压力仍然较大。 项目即将推售房源计划 1、房源推售节奏安排 已推