商业地产运营中的律师业务操作技能.docVIP

一、课程结构 我今天课程的结构实际上蛮简单，核心就讲三句话： 1.什么是商业地产 这个是一个表面看上去很简单，实际上内涵非常丰富的话题，我一会儿会把商业的基本概念还有对商业地产的理解给大家讲一讲。 2.商业地产领域现在市场上和未来的市场上需要哪些律师做法律服务 3.为商业地产领域提供法律服务的核心技巧包括哪些 因为今天上午的讲课时间虽然有三个小时，但让我来看，如果我们系统地进行一次培训的话，别说3个小时，我觉得30个小时都不够用，因为3个小时只能讲一些非常核心的东西，太多的东西大家记不住，我觉得讲课的极限时间也就一到两个小时，3个小时实际上是比较长的。 二、商业地产的种类 这个概念大家可能都知道，但是大家仔细想一想实际上商业地产是一个非常模糊、很多人想不清楚的概念，为什么这么讲？我们大家可以探讨一下，我们下面说出的这些业态，有哪些是属于商业地产，哪些是跟商业地产可能沾边的。我想到哪儿列到哪儿，我随便列了六七个形态： （一）医院 大家可能有点奇怪，医院跟商业地产有多大关系？其实医院跟商业地产在正常情况下没有任何关系，实际上大家知道，医院作为一种公用事业，我们非常基础的社会上公用事业，它现在营利性非常强。虽然国家法律上还没有放开对所谓医院的经营性行为，可以把它作为一个经营性的事情。但是事实上大家都在这么做，很多民营的医院，包括外资的参加，包括地产商参与，它都跟医院有关系，所以我们在做业务的时候，我们有一类业务就是与医院有关的商业地产开发，医院套房地产开发，这个你说它跟商业地产有没有关系？我觉得有些关系，但是这个关系怎么去界定？我觉得需要再探讨，我只是简单的讲一下。 （二）酒店 酒店实际上在现代市场上，应该成为一个相当独立的法律服务的市场门类了，我不知道在座的各位有没有做过这样的业务，市场上专门有一类律师就做酒店业务，做什么酒店业务？做酒店管理合同的谈判工作，这个是一个什么概念？我给大家介绍一下，比如说维斯汀酒店，再别如说北京现在正在营造的东三环燕莎的四季酒店，全世界最顶级的酒店品牌。在香港住一晚上起价4000港币。再比如说长安街上的华彬国际下面的费尔蒙酒店，号称全球CEO的酒店，随便吃一顿饭花几万美金，在伦敦、巴黎、纽约。这种酒店服务类是非常典型的商业，我刚才说的酒店管理合同什么概念？ 一个业务作为发展商有一个酒店的规划设计的方案，说这个建成以后是一个酒店，它得请一个专门的酒店的品牌的管理公司，比如说像四季、费尔蒙。像我们现在比较熟悉的万豪，比如说维斯汀酒店都属于万豪系的。我们是管家，但是我们的管家贴了一个金黄闪闪的大牌子“万豪酒店管理集团”，我们所有的品牌全部都是国际一线的品牌。这些品牌的附加值体现在两个方面： 第一，物业本身的增值。你想想我在这里干了一个酒店，这个酒店是一个丽兹·卡尔顿酒店，这个酒店是六星级的。我们北京有两个丽兹·卡尔顿酒店，金融街有一个，环贸中心有一个。但是现在经营的不是特别好，那是另外一个问题。我们现在说酒店品牌在国外是非常高档的酒店，这是毫无疑问的。 第二，对于其它部门的销售有非常大的帮助。我还拿北京地图上的项目举例，大家可能都知道，东三环燕莎桥再往东一点，现在外面打着大围：四季酒店，还包括中信证券大楼。开发商幕后的大老板是两个，一个是北京另外一个很知名大项目的发展商，另外是一个媒体大亨，媒体的名字，我这里就不讲了。所以从我们服务的角度来说，我们就发现，酒店的品牌的价值对于旁边的公寓销售的价格的拉升有巨大的影响，甚至是决定性的影响。 怎么讲？你想想它是四季酒店，旁边有一个配套的四季服务式公寓，这个四季服务式公寓实际上就是我们讲的高档的外销公寓，如果套用以前很老的概念讲。在这种情况下，作为酒店配套的公寓是对外市场上销售的，就跟普通的商品房没有任何区别，它卖多少钱一平米。因为是卖给香港人，香港人都特别认四季这个牌子，大家肯定都去过香港，香港的FC里面的四季酒店、四季公寓，房子都不卖，卖的都是天价，几十万港币一平米。北京这边卖到香港去，香港人就说：“花几千万买一套公寓，随时可以到北京来住。”所以它们的销售很大一块在香港完成，就是因为这个原因。你说它对于它酒店以外的公寓的增值有多大的影响力？这个影响力是巨大的，所以说不但酒店本身由于贴了这个品牌而增值，而且在其它领域里面，对整个项目的价值提升有很大帮助。所以酒店是因为这个有关的。 酒店管理公司的谈判业务是什么概念？代表业主或者代表酒店管理集团。比如说雅高管理集团，比如说现在的诺富特、索菲特这些品牌都是法国雅高管理集团酒店管理公司下面的，全球有上千家酒店，它的酒店管理公司本身也需要在中国和业主进行酒店管理合同谈判。 像中伦所就有一个专门的酒店管理的工作团队，它什么业务都不做，主要的业务就是酒店管理方面的，它专门做代表业主或者代表酒店管理集团的谈判工作。 最近这些年由