国际化养老地产项目开发与商业盈利模式研究 中国养老地产现状（上）.ppt

五、消费者（老年）的财务状况 养老社区管理的5大需求 典型项目管理提供的10大服务内容 管理（服务）费用如何确定？ 老年人关注房产的4个关键事项 老年人的财务规划 养老社区管理的五大需求 1. 系统、政策与流程 2. 规模经济 3. 保持领先 4. 运营策略 5. 实施风险（危机）管理 典型项目管理提供的10大服务内容 1. 总体管理服务 2. 销售与市场拓展 3. 提供运营体系、政策与流程 4.员工/人力资源 5 .整体财务管理与监控 6 .预算管理与监控 7. 制定月度财务报告 8. 用户关怀 9. 风险(危机)管理 10. 资金花费 管理（服务）费用如何确定？ 1. 开盘前期或用户入住前，已经开始提供服务 2. 开盘初期的服务（费用） 3. 稳定运营之后的费用 4. 入住费用 老年人关注房产的4个关键事项 1. 创造更多的流动资产 2. 立即激活新的现金收入 3. 合力支付养老社区的入住费用 4. 强化生活品质 老年人的财务规划 1. 列出老年人可用的财务资源 2. 估算养老社区生活成本 3. 支付能力的整体评估(缺口还是盈余) 4. 消费者支付能力分析 六、定价策略 1. 定价是科学而不是艺术 2. 服务全面、增值概念 3. 房主/经营者的价格预期 4. 消费市场的价格预期 5. 与老年消费者就你的定价进行沟通 6. 独立居住型养老社区的定价原理 六、定价策略Cont. 7. 3种基本的健康关护类型 A型——广义型 B型——限定型 C型——服务费型 8. 平衡老年人与投资商之间的财务目标 9. 制定共赢的财务计划 七、展望未来 10步棋通向精品社区 优雅的装扮 全力运作 了解用户心理 换位思考 给住户提供更多的日常活动 倡导健康和适当的活动 运用、激励和培训人力资源 志愿者住户回访计划 每个住户都要有代言人 推行“你倾诉，我倾听”的市场定位策略 养老社区组织的每月活动安排表 摘录2 天如下： 10 号，星期二的活动安排：7:00—9:00 热点式早餐，9:30 轮椅或站立身体锻炼，2:00 居 民活动会议，3:00 情人节手工艺品课程，3:00—5:30 理疗时间 29 号，星期日的活动安排：10:30—12:30 去教堂时间（有车接送），1:00 茶点集会， 3:00 游戏，7:00 小电影院看古典电影 还有很多固定时间的活动安排，如， 每星期一，六上午10:00 集体逛商场（有车接送） 每星期一，三，五，下午3:00 游泳课以及游泳锻炼 每星期三，五，上午8:00—12:00，为看医生时间（有车接送） 每星期五，下午2:00，计算机及网络课，等等。 国际化养老地产项目开发与商业盈利模式 （上） 目录 中国养老事业现状 中国养老事业的市场需求 项目规划 开发及投资分析 国际化养老地产开发思路 中国养老事业现状 我国老年市场需求为8000亿元，现在仅确定基本需求1000亿元 帮子女购房抑制了老年人的有效需求 空巢、高龄、失能老人所占的比例越来越多 民营养老院环境好，但是价位太高；公办养老院床位紧张，根本住不进去 社会化的家庭专业养护服务缺乏 中国养老事业现状Cont. 2005年-2009年老年人口数据 年份 60岁以上老年人口 （万人） 占总人口比重 （%） 2005 14509 11.1 2006 14901 11.3 2007 15340 11.6 2008 15989 12.0 2009 16714 12.5 数据来源：2009年中国老龄事业 发展统计公报 截至2009年底，中国60岁及以上的老年人口达到1.6714亿，占总人口的12.5% 未来40年我国老龄人口变化趋势 中国养老事业现状Cont. 老年机构现状 敬老院 临终关怀院 养老形式 护理院 托老所 养老公寓 老年社区 (CCRC) 全国数据 北京数据 需要入住养老机构老人 - 835万人 现有养老机构 - 4万多家 - 299.3万个床位 占全国老年人口的1% 需要入住养老机构人数 - 226.6万人 现有养老机构 - 3816家 - 61823 个床位 占北京老年人口的2.7% 中国养老事业现状Cont. * * 新的养老议题 中国养老事业现状Cont. 随着我国老年化进程的加快，新的养老议题应运 而生： 人口老化加剧，抚养负担更加沉重； 健康与社会照顾议题重要性凸显； 家庭照顾功能渐趋式微、支援机制亟需介入； 经济保障风险增加； 国家社会生产力的巨大冲击； 高龄者友善居住、交通运输系统建构； 高龄者休闲挥动、养生需求的相关配套制度； 养