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第十四章 土地增值税法 　本章为重点章节，历年出题除单选、多选及判断题外，有时也出计算题。近两年试卷中，本章均是以客观题出现，题量在3-4题，分值在5分左右。本章主要内容包括： 一、土地增值税的征税范围、纳税人； 二、应税收入的认定； 三、确定增值额的扣除项目； 四、增值额和税率； 五、应纳税额的计算； 六、税收优惠； 七、纳税申报及缴纳。 　　 土地增值税是全书的重点章节之一，每年都有计算题出自该章内容。随着房地产事业的发展，有关土地增值税的业务迅速增加，因此，今年相关的内容很可能会占命题的相当比例。 本章重点内容有：征税范围的确定，纳税人的界定，应税收入种类，增值额确定，税率选择与运用，应纳税额计算，优惠政策等。 难点问题是：扣除项目金额的确定，新建房地产转让与存量房地产转让增值额及税额的计算，房地产开发企业与非房地产开发企业扣除项目的差异等。 一、土地增值税的纳税人、征税范围和税率 （一）纳税人 　土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。 　纳税人的特点：（四个不论）P439 ①不论法人与自然人； ②不论经济性质； ③不论内资与外资企业、中国公民与外国个人； ④不论部门。都应成为土地增值税的纳税人。 （二）征税范围 1、转让国有土地使用权； 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 （三）征税范围的界定P440-446 按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税： 标准之一： 转让的土地使用权是否国家所有P440 ①转让国有土地使用权，征土地增值税； ②转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。 ③自行转让集体土地是一种违法行为。 标准之二： 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让P441 ①转让土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）； 土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为； 土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。 ②未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。 标准之三： 转让房产是否取得收入P442 取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。 总之，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。以此为标准，对以下具体情况作如下判定：P442-446（注意客观题型） 有关事项 是否属于征税范围 1、出售征；包括三种情况；（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。 　2、继承、赠予； （1）继承不征（无收入）。（2）赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；（3）非公益性赠予征。 　3、出租 不征（无权属转移）； 　4、房地产抵押 抵押期不征；（1）抵押期满偿还债务本息收回房地产不征；（2）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 　 5、房地产交换 单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。 6、以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业不征；将投资联营房地产再转让，征。 7、合作建房建成后自用不征；建成后转让征。 8、企业兼并转让房地产 暂免。 9、代建房 不征（无权属转移）。 10、房地产重新评估 不征（无收入）。 11、国家收回房地产权 不征。 12、市政搬迁 不征。 二、应税收入的认定P446 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。 从形式看，包括： ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入 三、确定增值额的扣除项目P447 　税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有以下内容： 1、取得土地使用权所支付的金额。 包括两方面内容： （1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。 　2、房地产开发成本P447 　它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： ①土地的征用及拆迁补偿费 ②前期工程费 ③建筑安装工程费 ④基础设施费 ⑤公共配套设施费 ⑥开发间接费用等。 　3、房地产开发费用P448 　它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出，即：P449 （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。①利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业