第五章 房地产投资财务分析课件.pptVIP

第五章  房地产投资 财务分析 学习目标 通过本章的学习，要求学生掌握财务分析的基本思路和目标；重点掌握财务指标的计算方法和评价原则；熟悉财务报表的编制方法，了解财务分析的程序。 2、测算清偿能力：一是财务清偿能力，即项目收回全部投资的能力。二是债务清偿能力，主要指项目偿还借款和清偿债务的能力。 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 3．衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。 比较分析法运用的前提是指标之间具备可比性 (1)?? 内容与结构上是否可比。只有在内容和结构上均相似（同）的指标，才具有可比性； (2) 时间上是否可比。此处指时间长度与时间点上是否具有一致性； (3) 基础条件是否可比。在进行项目间经济指标的比较分析时，还要注意基础条件是否具有可比性，如项目类型、装修标准、配套设施等; (4) 计算方法及计量单位是否具有可比性。 3.结构比率分析法 即某经济指标占总体指标的比率。 ※应用方面:比率分析法是项目财务分析中常用的方法，在研究项目偿债能力、获利能力、经营能力等方面均有广泛应用。 （三）因素替换分析法 因素替换分析法可简称为因素替换法，它是用于测定由多种相互关联的因素构成的经济指标中，各组成因素的变动对指标差异总额影响程度的一种重要财务分析方法。 因素替换分析法的分析过程是，先假定其他因素值不变，只改变其中某一个因素值，检查指标值的变化。按此法，以一定顺序，逐个因素变动，从而检验出各因素对指标值的影响程度及影响方向。 运用因素替代法应注意的问题 (1)该方法只能用于被分析对象的因果关系具有严格的函数关系的情况； (2)各因素被从理论上证明确是引起指标变动的真正原因； (3)应用因素替换法时，须从指标的经济意义及其组成因素的相互依存的关系出发，确定客观合理的替代顺序； (4)各因素对指标差异总额影响的程度之代数和，等于该指标差异总额。 一、房地产投资财务数据估算的原则及程序 （一）财务数据估算的原则 1．? 真实 房地产投资财务数据估算，必须体现严肃性、科学性和 现实性的统一，应真实地反映客观情况。 2．? 准确 财务数据估算的各项基础数据准确与否直接关系到经济 分析结论正确与否。 3．? 以现行经济法规为依据 相关的经济法规、条例、制度的规定，是财务数据估算 的依据，将确保财务估算工作的合法性和可行性。 （二）财务数据估算的程序 1.熟悉项目概况，制定估算工作计划 2.收集资料 3.进行估算 2.房地产租售价格的确定 价格：价值的货币表现形式（价格以价值为基础） 商品价值：C+V+M C+V: 商品成本 M：正常利润 P1? P ?P2 P:企业定价 P1：没有利润的价格 P2：无人问津的价格 ——价格上下限 下限：成本 上限：消费者对房地产价值的感受 （1）房地产租或售价上下限的测定 ①价格下限的测定 Ⅰ用于销售经营的房地产项目 对于此类项目，其成本主要由开发成本和经营成本两部分构成。 开发成本主要有土地开发费、建安工程费、配套设施费、市政工程费、勘察设计费及利息等费用。 Ⅱ用于租赁经营的房地产项目 这类项目租赁成本有房屋价值补偿费、维修费、管理费、利息和土地使用税构成。 单价=单位成本*（1+成本利润率） 成本利润率=目标利润/总成本 目标利润=项目占用资金*资金利润率 缺点：忽视了当前的需求、购买者的预期价值及竞争者的状况。 Ⅱ? 盈亏平衡法 盈亏平衡定价法的基本指导思想是，通过研究项 目的规模、成本、单价及收益，确保按此价销售 一定数量的产品，能使项目盈亏保持平衡或获取 一定利润。计算公式如下： P0——盈亏平衡单价 F——固定成本