房地产经营与管理 教学课件 ppt 作者 银花 张加颖 主编 第二章　房地产行政管理.pptVIP

21世纪建筑工程管理系列规划教材 房地产经营与管理 主编 银花 张加颖 第二章　房地产行政管理 第一节　房地产行政管理概述第二节　房地产开发企业资质管理第三节　房地产开发企业组织管理第四节　房地产产权产籍管理 第一节　房地产行政管理概述 一、房地产行政管理的研究对象二、房地产行政管理的涵义(1)房地产行政管理的依据　是国家宪法、法律及房地产法规和规章。(2)房地产行政管理的主体　是各级人民政府的房地产行政主管部门，它代表国家和地方政府对房地产业行使统一的行政管理职能。(3)房地产行政管理的客体　是城市集镇范围内的全部房屋和土地，所有从事房地产开发、经营、维修等经济活动的单位和个人，以及房地产产业活动的全过程。 第一节　房地产行政管理概述 (4)房地产行政管理的机制　是对房地产经济所进行的计划、组织、指导、协调、控制等一系列组织活动。(5)房地产行政管理的目的　是充分运用国家权力，通过组织、计划、指导、控制、协调、监督和改革等环节，作用、影响于房地产全行业；同时建立房地产经济活动的正常秩序，保障各方经济参与者的合法权益，合理配置房地产资源，并有效地使用房地产财富，促进房地产经济的持续稳定发展。 第一节　房地产行政管理概述 (6)房地产行政管理的地位　是国家权力在房地产经济领域内的实现，是国家对社会商品经济活动行政管理的组成部分，尤其是政府对城市管理的重要组成部分。三、房地产行政管理的重要性1.房地产行政管理是国家行政管理和城市管理的重要组成部分2.房地产行政管理是保护城镇房地产合法权益不受侵害的基本条件3.房地产行政管理是促进房地产经济发展的可靠保障4.房地产行政管理是保证房地产税收的重要环节 第一节　房地产行政管理概述 5.房地产行政管理是房地产经济进一步搞活的外部条件保证6.房地产行政管理是房地产经济体制改革的基础四、房地产行政管理的职能(一)房地产行政管理职能的涵义(二)房地产行政管理的职能(1)计划职能　计划职能包括预测未来、决策经济活动的目标、确定管理方向和方针、选择实施计划任务的最优方案，既为经济活动指明了方向，又对经济活动的成效具有决定性的影响。 第一节　房地产行政管理概述 (2)组织职能　在建立和完善房地产市场的行政管理系统、规范企业行为、并规划与组织土地出让市场的运作时，组织就是按照任务和目标的要求，把行政管理的各个环节和人、财、物等要素密切结合起来，使管理部门形成一个有机的整体。(3)指挥职能　指挥就是居于中心地位的领导人借助于指示、命令等手段，有效地指导下属机构和人员履行各自的职责，实现计划任务的要求。(4)监督职能　监督职能也称控制职能，是行政部门为达到预定的目的所采取的检查防范措施。 第一节　房地产行政管理概述 1)检查法律法规执行情况，检查计划方案和各项措施是否落实，通过信息反馈，揭示行政管理中的矛盾，发现问题，分析原因，研究措施，解决问题。2)考核工作人员履行职责，执行制度的情况，要奖惩严明，提高效率，严肃纪律，保证任务，完成目标。(5)强化全行业管理的职能　这里所指的全行业是面向全社会所有不同的所有制、不同系统、不同区域、不同规模的一切房地产企业。 第一节　房地产行政管理概述 (6)调节职能　调节包括两个方面：一是调节决策目标和管理方案；二是调节实施行政管理的人力、财力、物力，对上下左右之间的关系，进行综合平衡。五、房地产行政管理的原则、手段和方法(一)房地产行政管理的原则1.依法管理的原则2.统一管理的原则1)房地产行政管理包括城镇房屋的土地两个方面。 第一节　房地产行政管理概述 2)房屋和土地均为不动产，房屋的建设必须以土地为根基，同样，城市的大部分土地必须用于建房，没有建筑房屋的土地，必然会降低其使用价值。3)随着土地有偿制度的推行，房地产行政主管机关过去重房产管理，轻土地管理的倾向，将会很快得到纠正。3.撍厣矸輸的协调原则4.国家调控房地产市场的原则5.不直接经营房地产的原则(二)房地产行政管理的手段1.行政手段 第一节　房地产行政管理概述 2.法律手段(1)权威性　有关房地产经济活动的各项经济法规和条例都是按照立法程序产生公布的，是上层建筑领域行使权力的重要手段。(2)严肃性　任何违反法律和法规的行为都必须立即纠正，否则会受到法律的强制制裁。(3)无差别性　法律面前人人平等，法律规范是一切组织和个人行动的统一准则，对任何人具有同等的、无差别的约束力。 第一节　房地产行政管理概述 (4)强制性　当房地产经济当事人的行为符合房地产法规时，这种强制性只是潜在的，如果当事人违法时，强制性就会由潜在变为现实而发挥作用。(5)稳定性　法律与法规的产生和修改都要经过规