房地产营销策划 教学课件 ppt 作者 祖立厂 第三章.pptVIP

二、景观设计 示例.eps (四)景观设计的原则1.以人为本的原则2.科学性原则(1)以乡土树种为主　乡土植物是在本地长期生存并保留下来的植物，它们在长期的生长进化过程中已经对周围环境有了高度的适应性，也体现了当地特色。 二、景观设计 (2)因地制宜　景观设计要根据场地生态环境的不同，因地制宜地选择适当的植物种类，使植物本身的生态习性和栽植地点的环境条件基本一致，使方案能最终得以实施。(3)师法自然　植物景观设计中栽培群落的设计，必须遵循自然群落的发展规律，并从丰富多彩的自然群落组成、结构中借鉴，保持群落的多样性和稳定性，这样才能从科学性上获得成功。3.艺术性原则4.时空观原则5.生态性原则 二、景观设计 示例.eps 6.历史文化延续性原则7.经济性原则 三、户型设计 (一)户型与户型设计的概念(二)户型设计的原则1.人性化设计原则2.实用价值原则 示例.eps 3.可改性的空间设计原则4.市场原则 小观点.eps 第六节　房地产项目的可行性研究 一、房地产项目可行性研究的概念二、房地产项目可行性研究的阶段三、房地产项目可行性研究的内容四、房地产项目可行性研究的步骤 一、房地产项目可行性研究的概念  二、房地产项目可行性研究的阶段 (1)投资机会研究阶段　其主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。(2)初步可行性研究阶段　在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。(3)详细可行性研究阶段　该阶段对项目进行详细的技术经济分析，是在分析项目的可行性后作出是否投资的关键步骤。 二、房地产项目可行性研究的阶段 (4)项目的评估和决策阶段　该阶段主要内容包括：①全面审核报告中反映的各项情况是否确实；②分析报告中各项指标计算是否都正确；③从企业、国家和社会等方面综合判断项目的经济效益和社会效益；④分析和判断项目可行性研究的可靠性和客观性，作出项目是否投资决策；⑤写出项目评估报告。 三、房地产项目可行性研究的内容 (1)项目概况　主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。(2)市场分析和需求预测　在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。(3)规划方案的优选　在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述。(4)开发进度安排　对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。 三、房地产项目可行性研究的内容 (5)项目投资估算　对项目所涉及的成本费用进行估计。(6)资金的筹集方案和筹资成本估算　根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。(7)财务评价　依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性。(8)风险分析　包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。 三、房地产项目可行性研究的内容 (9)国民经济评价　国民经济评价又称费用效益分析，是指按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。(10)结论　运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。 四、房地产项目可行性研究的步骤 (1)接受委托，明确研究目标　在项目建议被批准之后，开发商即可委托有关咨询评估公司或投资顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。(2)收集资料，调查研究　主要指市场调查和资源调查两方面。(3)设计方案　根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案。(4)财务评价和国民经济评价　对经上述分析后所确定的方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。(5)方案比较与选择　根据以上分析，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。 四、房地产项目可行性研究的步骤 (6)制订实施计划　对于选定的满意方案，制订详细的实施计划，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。(7)编制可行性研究报告