房地产企业的财务流程和内部控制.docVIP

. . 新疆新亚房地产开发有限责任公司 财务流程和内部控制 新疆新亚房地产开发有限公司的财务严格遵循集团公司财务部统一领导、统一核算、统一财务流程，以提高公司整体财务管理水平。 一、财务流程图： (一)、业务付款流程图 流程 责任人 申请人填写付款申请单，包括姓名、部门、申请内容、金额及付款单位、帐户 申请人 ↓ ↓ 部门负责人审核内容并签署 所属部门部门负责人 ↓ ↓ 主管领导审阅内容，批准申请 主管领导 ↓ ↓ 集团财务部审核相关内容及财务付款手续，签字批准。 集团财务部 ↓ ↓ 公司领导审阅内容，签字批准申请 公司领导 ↓ ↓ 出纳开具支票，并在支票上填写日期、付款单位、帐户及金额（或限额） 出纳 ↓ ↓ 财务会计签字，支票生效 财务会计 ↓ ↓ 申请人领取支票并在财务登记签字 申请人 ↓ ↓ 财务部会计收回发票，根据支票申请单做财务处理 财务会计 （二）、日常报销流程图： 流程 责任人 填制“报销凭单” 经手人或报帐人 ↓ ↓ 部门负责人签批 所属部门负责人 ↓ ↓ 主管领导签批 审批相关费用 ↓ ↓ 主管会计核准 按相关规定审核原始凭证的合规性 ↓ ↓ 集团财务部审核 审核并监督款项是否属报销之列 ↓ ↓ 公司领导审批签字 审批各种费用 ↓ ↓ 出纳 付款，汇总“报销单”盘点备用金 （三）、借款流程图： 流程 责任人 借款人凭已经批准的购物申请单、借款单，应酬费费用预借单请写明借款事由、金额、使用日期等内容 借款人 ↓ ↓ 所属部门负责人签字批准 所属部门负责人 ↓ ↓ 主管领导审批、签字 主管领导 ↓ ↓ 集团财务部领导签字 财务部部长 ↓ ↓ 公司领导审批、签字 公司领导 ↓ ↓ 财务会计签字，出纳支付款项 财务会计 ↓ ↓ 出纳支付款项 出纳 ↓ ↓ 借款人签收 借款人 二、税收筹划方面： 税收筹划为了达到减轻 税收风险和降低税负率，在 税法所允许的范围内，对企业的经营、投资、管理等各项活动做好各环节筹划安排。 （一）、选择投资方式进行税收筹划  房地产企业的投资性房地产具有出租以获得租金或入股联营以分得利润两种投资方式。若选择将开发的房产对外出租以收取租金的方式，则应按规定缴纳增值税、房产税、附加税费及企业所得税等；若选择将房产投资入股，参与、接受投资方的利润分配且共担投资风险的方式，则不征收增值税及附加税费。又由于被投资方于税后分配投资利润，所以按税法规定，居民投资企业收到的投资收益不再缴纳企业所得税，即将房屋出租转化为投资业务可降低企业的税负。 （二）、土地增值税进行税收筹划  土地增值税是房地产开发企业的主要成本之一。按税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免于征收土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。应将普通住宅做纳税筹划，把增值额控制在20%之内。新亚房产110住宅小区可在这方面做税收筹划。 （三）、分散收入进行税收筹划  房地产企业销售不动产必须缴纳增值税、城建税及附加、企业所得税和土地增值税等，如何合理、合法地分散收入是能否降低税负的关键。分散收入的方法包括将能够单独处理的部分从整个房地产中分离出来，以及在不考虑印花税和企业所得税的情况下分多次签订售房合同。列如：若采用将该房屋的出售分为两个合同的税收筹划方式，第一个不包含装修费用的房屋出售合同中，房屋售价中，允许扣除的成本，属于房地产销售合同，需缴纳增值税、城建税及附加和土地增值税；第二个合同为房屋装修合同，装修费用允许扣除的成本，属于提供装修服务合同，需缴纳增值税和城建税及附加，不需缴纳土地增值税。 新亚房产的商业酒店可采取这种模式。 我们对137项目可分割进行筹划。例如： 分割出一部分作为股息红利，居民企业投资居民企业的股息红利超过12个月免征企业所得税。 2、作为毛坯房略高于成本价出售一部分，可减少增值额，对土地增值税和企业所得税进行筹划，把利润放在装修合同里，通过装修代建合同来实现收益。 （四）、多渠道销售来达到税收筹划和快速回款的目的 房地产开发企业可以采取以下几种销售方式： 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品，以收到受托方清单之日确认收入，此方法可延迟纳税； 2、采取视同买断方式委托销售开发产品，由开发公司、销售公司和购买方共同签订销售合同，此方法销售有动力，可把销售代理费从收入里抠出来，减少土地增值税的增值空间。 3、采取基价和超基价双方分成的方式委托代销开发产品，此方法没有纳税筹划的空间，但销售有动力，回款快。 4、采取包销方式委托销售开发产品，在包销期内可通过合同内容来约定代理公司。 三、内部控制： （一）、内部控制有利于企业规范经营方式 房地产项目具有投资规模大、资金量需求高、开发周期长等特点，所以其投