【园区规划】我国产业园区发展现状、问题和对策.docVIP

. . 前瞻产业研究院二零一八 前瞻产业研究院 二零一八年五月 园区规划专题 我国产业园区发展现状、问题及对策 我国产业园区发展现状、问题及对策 在产业园区中.存在两种典型的盲目开发模式：一是过剩式开发。走进园区.物业大量过剩.空置现象严重.貌似琳琅满目.实则死棋一盘.看不到任何产业氛围.产业园区成工业“鬼城”；二是等待式开发。 一、现状: 乱象、误区及难度 四大乱局：在招商引资的压力下.地方政府动用所能动用的一切资源来吸引大公司投资落户.而各类公司也冲着廉价派送的资源而来.急速扩张.工业地产的开发.变成了一场以社会资源作交易的圈地运动.乱象纷然。 1、圈地园：外俨车水马龙内然陋室空堂 文字理念鸣锣.虚拟项目开道.数字指标入围.理想利税突围。先拿地.再围挡.几通一平过后.静候企业拿钱为我建园.外看“车如流水马如龙”.内看“陋室空堂.当年笏满床”。养田鼠不错.养企业难办。碧云天.荒草地.巷陌连野.野上寒烟翠。工业园变成了“圈地园”.削尖脑袋.硬拼土地“红利”。 2、烂尾楼：曾夸海口白富美如今实则跛脚鸭 不少开发商初衷多为钻政策空子.榨尽优惠空间;用住宅地产模式开发工业地产.“一锤子”心理比较严重;服务平台呼声叫得最响.做得最差;以工促商、以商养工的长效收益意识淡薄。企业被诱哄着走进去.哭喊着出不来。没有后续资金的跟进.工业园成了典型的跛脚鸭.我自横刀“烂尾楼”.被人怒骂爱谁谁。 3、标配城：看上去很美听上去很囧 产业园仿佛成为标配城.人有我有.我差但有.模仿甚于创新.人云亦云.千篇一律.同质化、同构化严重。没有缜密的市场调研.忽略与核心客群的精准对接.纸上谈兵.闭门造车.将工业园区建成只可欣赏不可把玩的瓷娃娃.比一比还好.碰一碰不可.看上去很美.听上去很囧。 4、万国城：捡进篮子都是菜收入囊中尽是财 产业园不应是大型企业的专属区.也不应是中小企业的试验田.更不应是小微企业的“攀高枝”.而应是大中小微企业按照产业链条的需要进行梯度式配置入围。忽视全产业链的企业有效配置.单纯的铺罗撒网.奶多奶少都是娘.来者不拒.尽收“麾下”。没有核心竞争力的长效打造.势必造成繁华背后的荒凉再现。 二、呼声：六大误区 1、行政干预过多.市场作用有限 多年的产业园区开发实践表明.市场在开发建设的资源配置中既没有发挥好基础性作用.更没有发挥好决定性作用。开发前期行政指令多于行政指导.后期行政约束多于行政激励。总之.市场作用明显有限。 2、价值构成松散.增值空间有限 从园区地段价值、产品价值和服务价值等项目价值构成体系来看.产业园区的价值构成显得过于松散.增值空间尤为不足.需要从供应者、购买者、投资者和竞争者等多方面加强凝聚力.提升项目的价值。 3、整体策划不够.园区定位模糊 脱离前期整体策划的快速投资.脱离准确定位的重复建设.只能导致项目资金的过早沉淀和项目发展的后继乏力.造成项目审批难、落地难、开工难.方案一改再改.迟迟不能启动.短期无序.远景疲软。 4、规划设计粗放.产品结构单一 在区域内同类化、同构化和同质化园区比对中缺少定向的市场需求.在没有产业基础和主导产业做支撑的开发建设中.难以形成明显的行业聚集力和竞争力。园区产品设计比较粗放.尚有很大提升空间;应结合充分的市场调研.形成详尽的客户需求报告.为企业量身打造出特色化、创新性园区产品。 5、功能分区功能不足.综合配套机械配套 功能分区无法突显功能.综合配套过于机械.产品缺少使用价值.园区缺少产业氛围.难以做到与市场严丝合缝的对接。目前.多数西部产业园区项目依然保留了产业园的部分开发模式.在功能分区、综合配套以及产品结构上.缺少了更多的市场亮点.无法形成独特的市场吸引力.从而泯然于风起云涌的区域产业园区大潮之中。 6、为什么和干什么 由于多数产业园区局限于计划经济的思维.市场化思维明显不足。在开发建设中.缺少系统的前期策划.缺少缜密的市场调研、强劲的资源整合、准确的项目定位以及行之有效的开发模式和盈利模式.致使多数项目从一开始便处在一个为什么和干什么的尴尬境地当中。 三、对策: 破局之道 1、抢抓机遇.深挖项目价值.探索盈利模式 鉴于产业园区产品单价低、开发强度低、招商难度大、利润空间小、建设进度慢、资金回笼周期长等特点.理顺开发思路.探索盈利模式是项目的重中之重.掌握合理的开发次第和开发节奏是项目在功能布局和资金平衡使用上必须处理好的先手棋。 2、细分市场.甄别客群.做好选择性针对性包围 细分市场.抓龙头企业和区域领军企业等主要目标市场.以区域内多领域配套企业和上下游企业为必要补充。在客群选择中.以入园要求强烈的意向企业为核心群体.顺水推舟.争取首先取得突破;以符合项目定位的入围企业为重要客群.定向围攻.力争形成内部组团;以游离于外