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影响中国房地产价格的因素分析 [摘要]：文章通过对我国近十年的房价变动规律的观察，分析了影响我国房价的主要宏观指标，从众多因素中提取出GDP增长率、土地价格,M2，长期贷款利率，房屋租赁价格指数等与房价变化关系较为明显的几个因素。运用实证分析的方法，对影响我国房价的诱因进行分析 [关键词]：房地产，土地价格，GDP 引言 改革开放30多年来，从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山；“中国十大暴利行业”中，房地产业每年都是“第一名”。是什么造就了这样的状况。房地产的问题，在开发商，政府，购房者三者来看，就是一场完完全全的博弈。而这场博弈的焦点则是房价问题。如果说开发商与政府之间的博弈是围绕“土地”这个关键词，那么整个房地产市场则在价格上开展了新一轮的对峙。先是开发商与购房者在房价涨跌上僵持不下；再有开发商与政府之间的土地成本论；最后则是关于房地产是否归为暴利行业的争执，“价格”成了市场关注的焦点。而对于房价的构成因素，至今仍然是不透明的。 房地产市场化全国性的膨胀始于1998年开始实行的房地产改革,房改之年恰逢中国经济紧缩之年,需要拉动内需之年,房地产起到了拉动内需增加投资的扛鼎作用.同时房地产出生之时衔命而来的而历史特征已注定其原罪:分税制后地方财政收入大幅减少,1997年亚洲金融危机中国的实体经济找不到出路,除了政府投资外找不到拉动内需的抓手,房地产适时而出,必须要承担挽救地方财政,拉动内需,推动改革的使命.中国安然度过了亚洲金融危机,福利分房取消了,融资渠道拓宽了,消费信贷开放了。中国进入了新一轮的经济增长，房地产功劳卓著 然而,由于中国人口多，土地面积有少，住房成了人们生活当中的一个困难问题。应对金融危机以后，房地产市场有了很大的发展。但一部分城市房价上涨过快，造成群众的不满。 理论综述 宏观上,房地产分为三级,所以本文从三个层次入手探讨影响房价的因素。 房地产一级市场是指土地市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到”七通一平”的熟地。 房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场,一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场.房地产二级市场业包括土地二级市场,即土地使用者将达到规定可以转让的土地,进入流通领域进行交易的市场。 房地产三级市场,是购买房地产的单位和个人,再次将房地产转让或租赁的市场。房地长三级市场也包括房屋的交换。 根据三级市场理论,选择可能影响房价的因素。土地市场中土地价格是影响房价的主要因素，其次二级市场中商品房的供需平衡对房价高低有显著影响，三级市场中的房屋租赁价格亦是十分重要的分析因素。 针对以上分析,选取相关的宏观经济指标作为解释变量来对被解释变量房价做回归.相关经济指标主要有： 土地价格指数；政府土地政策； 影响市场供给的指标：房地产投资占总投资的比例,长期贷款利率,税收政策； 影响市场需求的指标：GDP增长率,居民消费者价格指数增长率,城镇居民可支配收入,城市化水平； 房屋租赁平均价格,流动性指标M2； 模型设定 房地产价格的衡量 房地产价格:主要指中国房地产中商品房的平均价格,由于房改始于1998年,所以98年后的商品房均价才为有效信息.依据国家统计局的资料我们采用年度商品房均价为房价的度量。 影响因素的分析： 房地产一级市场：土地价格 房地产二级市场： 供给分析 [1].房地产投资占总投资的比例； [2].M2：由于房地产的价值量大,开发建设需要投入大量资金,据统计房地产开发资金中直接和间接来自银行贷款的约占60%,依存度很高.因此,国家的货币政策对房地产供应的影响极大.若货币供应量紧缩,对企业的开发贷款减少,建设资金紧缺.必然导致房地产供应量下降;反之,当货币供应量扩张,对企业的开发贷款增加,建设资金充裕,则房地长供应量上升。 [3].长期贷款利率：房地产开发贷款利率的高低也会对房地产供给带来重大影响，若银行的贷款利率提高，会增加利息成本,在销售价格不变的情况下势必减少利润，影响其开发积极性，导致供给量减少，反之则相反。所以，银行的信贷政策是调节房地产供给的重要因素； [4].税收政策：税收是构成房地产开发成本的重要因素，我国目前各种税费约占房地产价格的10%~15%。如果实行优惠税收政策，减免税收和税收递延，就会降低房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给增加，会提高开发商盈利水平，从而吸引更多的社会资本从事房地产开发，最终会增加房地产的供给量。 需求分析 [1].GDP增长率：衡量了国家总体的经济增长水平，房地产价格会因受到国民经济周期的影响而呈现周期性波动. 土