土地贡献原则.ppt

建築物貢獻原則之檢討 將土地視為空地，不考慮建築物完成後的效用有部份亦係土地的貢獻。 建築物不附著於土地上興闢，其立體價值無由產生，因此，將土地僅以素地價值考慮，所餘之價值全數由建築物貢獻，不是公平的現象。 雖然經濟學上生產要素的分配，是先扣除工資、利息和利潤後的剩餘方為地租，惟企業家的利潤亦不宜單獨視為建築物的貢獻價值，應該將利潤視為企業家對土地與建築物的協調設計所獲致的成果，較為合理。 建築物貢獻原則之檢討 若採建物貢獻原則，在實務上，興建建築物所費的成本，以地下層工程成本最高，惟建物貢獻原則的作法是先固定各層樓土地成本價格，因此於分離土地與建物價格後，將造成地下層建物價格偏低或甚至價格為負數的可能。 以平均地權漲價歸公的目標而言，建築完成初期或以建物貢獻原則可以表現私人投施改良的價值，惟經過五年、十年以後，建築物未曾重大改良，但是其不動產價值卻隨經濟、社會的進步而增加，倘若此時仍以建物貢獻價值估算之，則自然增值的利益無法以現行土地增值稅方式漲價歸公，將造成社會財富不均現象日益嚴重。 土地殘餘法 首先推估建築物的價值，一般為重建價值的考慮。 計算整體不動產的總淨收益。 由總淨收益減去建築物價值所產生的收益，包括利息和報酬。 剩餘為土地收益，予以資本化還原即得土地價值。 建築物殘餘法 以市場比較法估算出土地價值。 計算整體不動產的總淨收益。 由總淨收益減去土地價值所產生的收益。 剩餘為建築物收益，予以資本化還原即為建築物價值。 採用聯合貢獻原則之理由： 無土地之承載，建築物將無以依附 聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析 方法一：不動產估價技術規則之規定 方法二：已知不動產價格之各項構成因素，適用於1年以內之新建築物，且地價、建築物價格易於取得實例之地區。 方法三：已知不動產價格之各項構成因素，適用於1年以內之新建築物，且地價、建築物價格易於取得實例之地區。 方法四：已與新建不動產市場價格產生差異之中古屋不動市場價格，運用分離土地與建築物估價聯合貢獻原則之作法。 聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析： 方法一：不動產估價技術規則之規定（估技101 條） 1. 推估土地價值比率與建物價值比率 如表11-6，土地單價15 萬元／坪，總價為1800 萬元；建物單價為4.5萬元／坪，總價為1944 萬元。 土地價值比率 = 1800÷（1800 ＋ 1944）= 48.1% 建物價值比率 = 1944÷（1800 ＋ 1944）= 51.9% 2. 以地面層為例，計算基地權利單價 地面層基地權利價格 = 158448.1% = 761.9 萬元 地面層基地權利單價 = 761.9÷20 = 38.09 萬元／坪 聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析： 方法二：已知不動產價格之各項構成因素，適用於 1 年以內之新建築物，且地價、建築物價格易於取得實例之地區 方法三：已知不動產價格之各項構成因素，適用於 1 年以內之新建築物，且地價、建築物價格易於取得實例之地區 聯合貢獻原則之檢討 不動產總值中分離土地與建築物價格，從物理、經濟、市場、稅法及政策等觀點出發，均有其必要性。 物理上: 不動產＝土地＋建築物。 經濟上: 不動產＝土地＋勞力＋資本＋企業家。 市場上: 不動產＝土地市場＋房屋市場。 稅法上: 土地：增值稅、地價稅等。 建築物：契稅、房屋稅、營業稅等。 政策上: 土地：自然增值須漲價歸公。 建築物：鼓勵投施勞力、資本之最有效改良利用。 分離土地與建築物估價適用前提 區分建物所有權及持有土地持分之公寓或大樓型態的不動產估價。 不動產總值中，所分離評估之土地及建築物價格，不代表土地之素地（空地）價格，或建築物之重建成本價格。 不動產總值中，所分離評估之土地及建築物價格，係為反應於市場上之土地貢獻效用及建築物貢獻效用之價格。 貳、相關名詞定義 土地貢獻原則 不動產總值中，扣除建築物成本價格（假設各地區同樣條件建築物之營造施工費用差異不大），所剩餘的價值，全數分攤於土地上，以反應區位價值，此即所謂土地貢獻原則。 貳、相關名詞定義 建築物貢獻原則 不動產總值中，扣除正常地價後之剩餘為建築物價格，此即建築物貢獻原則。 貳、相關名詞定義 聯合貢獻原則 不動產價值係土地與建築物聯合貢獻。 但是其貢獻比重，往往又視土地與建築物個別利用狀況而定，例如，在商業區土地僅興建低層建築物，則不動產總值中土地價值之比重將較高；又在出租土地或祭祠公業土地上營建之建築物，其價值係由建築物價值及土地權利價值共同構成。 從成本面考量不動產價格時，不動產價格可以下式表示： 不動產市價＝土地價格＋建築成本＋管銷費用＋合理利潤＋（超額利潤） 土地價格包括土地購入成本，加計持有土地期間之土地融資支付利息與自有資本利息。 建築成本包括工程費、一般管理費、設計費、監工費及