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房地产行业研究思路及四季度投资策略 房地产行业首席分析师 李少明 2008年10月 研究思路 短期驱动 长期驱动 因素 因素 政策在供需寻找平衡 供给 需求 企业贷收紧 银根 人口红利 个贷政策 城市化进程 闲置土地处理 地根 房地产市场 经济高速增长 土地专项清理 人民币升值减缓 住房保障制度 股市财富效应消失 制度变革 财政税收制度 房价、国内外经济 土地制度改革 短期制约 长期驱动 因素 因素 来源：中投证券研究所 2008年主要工作 在业内率先提出： “房地产行业加速洗牌，一线蓝筹资金为王、实力为王”； “具有成本、资金、品质品牌、治理优势的一线蓝筹将在本轮洗牌中胜出，获 得更廉价的资源在下一轮行业发展中保持优势”； “房地产公司促销让利，销量增长能保持”。 上述观点均在万科、保利地产、招商地产等公司中得到体现。 主要推荐个股： 08年7月提出“一线蓝筹将价值回归”，当月泛海建设、保利地产等一线蓝筹涨 幅超过50%，表现最为出色。 P2 四季度投资策略与选股思路 住房需求受制于国、内外经济增速放缓，股市财富效应大幅削减等等因素，08-09年主 要城市住房新开工增速将远低于2007年的水平。 深圳为代表华南区域价格下降超过20-30%，未来其价格下调的空间有限，并可望率先 止跌企稳。华北、华东区域价格有15%-20%调控空间来换取需求回升。行业调整趋于明朗 的时间将持续到2009年底或2010年。 在中国经济转型过程中，全球经济放缓，中国房地产业的支柱地位难以被政府忽略。为 刺激经济增长，针对房地产业的调控政策有望放松，部分地方政府已有转暖举动。利率下 行减轻企业财务成本，减轻购房成本。上述政策调整将缓和行业调整的压力，改善萎缩的 住房消费市场，但难以逆转行业的调整趋势。 行业加速洗牌，彰显一线蓝筹成本优势、实力为王，并将在本轮行业洗牌中胜出。 行业估值处历史低位，在政策转暖背景下或有阶段性机会。 战略性看好保利地产、招商地产、万科、金融街和泛海建设。 P4 1.行业景气下行：资