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房产营销过程中涉及相关法律问题 志道（中国）房地产投资顾问有限公司 地址：湖北省武汉市江岸区 电话：02782755227 商品房销售应具备的条件商品房销售应具备的条件 1、期房销售条件 《城市商品房预售管理办法》第五 条规定商品房预售需具备以下条件条规定商品房预售需具备以下条件：： （1）已交付全部土地使用权出让 金，取得土地使用权证书； （（22 ））持有建设工程规划许可证和持有建设工程规划许可证和 施工许可证； 志道（中国）房地产投资顾问有限公司 地址：湖北省武汉市江岸区 电话：02782755227 商品房销售应具备的条件商品房销售应具备的条件 （（33 ））按提供预售的商品房计算按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建投入开发建设的资金达到工程建 设总投资的25 ％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房 预售制度度有关问题的通知》（一）明确规定：“未取得预售许可的 商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、 排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等 性质的费用，不得参加任何展销活动……” 最高人民法院关于《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条规定 “出卖人未取得商品房预售许可证明出卖人未取得商品房预售许可证明，，与买受人订立的商品房预售与买受人订立的商品房预售 合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的， 可以认定有效”。 最终要件：取得预售许可证！ 志道（中国）房地产投资顾问有限公司 地址：湖北省武汉市江岸区 电话：02782755227 商品房销售应具备的条件商品房销售应具备的条件 22、现房销售条件现房销售条件 根据《商品房销售管理办法》第七条的规定， 商品房现售，应当符合以下条件； （（11））现售商品房的房地产开发企业应当具有企现售商品房的房地产开发企业应当具有企 业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （2 ）取得土地使用权证书或者使用土地的批准 文件文件；； （3 ）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4 ）已通过竣工验收； （（55 ））拆迁安置已经落实拆迁安置已经落实；； 志道（中国）房地产投资顾问有限公司 地址：湖北省武汉市江岸区 电话：02782755227 商品房销售应具备的条件商品房销售应具备的条件 （（66 ））供水供水、供电供电、供热供热、燃气燃气、通讯等配套基础通讯等配套基础 设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公 共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和 交付日期交付日期；； （7 ）物业管理方案已经落实。 体现：取得大产权证。 在房地产的相关诉讼中在房地产的相关诉讼中，有有一半以上的案件来自半以上的案件来自 销售纠纷，有来自购房者本身的问题，也有来自 开发公司在销售过程中操作不规范导致的问题。 法务建议法务建议：：规范操作是王道规范操作是王道，，事先防范是根本事先防范是根本！！ 志道（中国）房地产投资顾问有限公司 地址：湖北省武汉市江岸区 电话：02782755227 商品房销售应具备的条件商品房销售应具备的条件 33、符合销售条件的期房与现房都不得违法转让符合销售条件的期房与现房都不得违法转让 （1）、根据建设部等七部委联合发布的《关于 做好稳定住房价格的工作意见》第七条之规定， “