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第十章 物业管理法律制度 第十章 物业管理法律制度 第一节 物业管理法概述 一、物业及物业管理的概念 (一)物业 物业是指各类房屋及与之相配套的设施、设备和相关场地。 (二)物业管理 物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 二、物业管理的类型与物业管理法律关系 (一)物业管理的类型 1．按物业管理主体是否实现物业所有权与管理权的分离分类 委托型物业管理，指物业业主与专业管理机构通过合同约定管理服务事项，将自己的物业委托物业管理公司进行管理，物业的所有权与管理权相分离。 自主型物业管理，指物业业主不委托专业管理机构而由自己直接实施管理。 2．按物业管理运作方式和目标分类 服务型物业管理，实际是物业的一种售后服务，目的在于确保物业正常使用，延长物业使用寿命，方便业主生活。 租赁经营型物业管理，是物业的一种经营形式，即创造租赁条件，赢得租户并为之服务，通过收取租金，获得利润。 3．按物业管理对象分类 居住物业管理是针对业主(或物业使用人)居住的房屋及与之相配套的设备、设施提供的物业服务； 商业物业管理是对写字楼、商场、宾馆以及旅游场地设施提供的物业服务； 特种物业管理针对的是特定工业生产活动的各种厂房、仓库以及医院、图书馆等特殊物业 (二)物业管理法律关系 物业管理民事法律关系，是指物业管理活动中业主、使用人、开发商、物业管理企业以及其他专业服务机构依一系列合同规约而发生的民事法律关系。 其主要包括： (1)物业区域全体业主、非业主使用人之间物业共有及相邻关系。 (2)业主与非业主的物业使用人之间关于物业使用的租赁及其他关系。 (3)业主与开发商之间因销售合同而产生的物业保修等民事关系。 (4)开发商与物业管理企业因前期物业管理而产生的委托关系。 (5)业主与物业管理企业因物业管理合同而产生的委托关系。 (6)物业管理企业与其他专业服务机构就物业区域相关服务订立合同而生的承包关系。 物业管理行政法律关系，是指物业管理活动中相关政府机构与有关当事人发生的服从与被服从、管理与被管理、监督与被监督的法律关系。主要包括： (1)行政机关对开发商及物业管理企业的管理关系； (2)行政机关对物业业主，非业主使用人相关行为的管理关系。 三、我国《物业管理条例》的主要内容 (一)十项基本制度 (1)告知制度。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议；住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会；业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主； 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主；业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业 (2)业主委员会备案制度。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 (3)招标投标制度。按照房地产开发与物业管理相分离的原则，建设单位 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 (4)承接验收制度。物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 (5)保修责任制度。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。 (6)资质管理制度。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。 (7)人员资格制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。 (8)交接制度。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房 及其他相关资料交还给业主委员会；业主大会选聘了新的物业管理企业的，物 业管理企业之间应当做好交接工作。 (9)报告制度。对物业管理区域内违反有关治安、环保，物业装饰装修和使用等方面法