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广州市房屋二级市场发展研究报告 广州市房地产交易中心 二ＯＯ五年四月 从 1978年开始至今，广州市房地产市场发展已有 27年。自 1998 年起，每年广州的二手房成交面积均保持双位数的同比增长率。2004 年，广州市原 8 区1二手房屋成交 58063 宗，二手房屋交易面积达到 601.35 万平方米，成交金额为 184.45 亿元，分别比 2003 年增长 41.25%、44.13%和 39.34%，原 8 区的二手房屋成交面积占了原 8 区 房屋总成交面积的44.70%。 原 8 区房改房上市交易仍保持大幅增长，2004 年房改房上市成 交 17518宗，成交面积为 122.72万平方米，成交金额为32.38亿元， 分别比 2003 年增长 24.65%、28.62%和 28.94%。 在房改房大量上市的影响下，广州房屋二级市场发展迅速。按照 理论推算，在未来的 2 年内，广州市房屋二级市场的发展步伐将会超 过房屋一级市场。预计到 2006 年年底，原 8 区的二手房屋交易面积 将达到 1000 万平方米，其市场占有份额也会超过 50%。 在房屋二级市场的重要性逐步提升的情况下，一级市场和二级市 场的发展趋势及其互动关系究竟如何，是相互促进，还是此消彼长， 已成为政府和业界关注的焦点问题。 一、广州市房屋一、二级市场发展历程 在整个房屋市场的发展过程中，房屋一级、二级市场的发展虽不 1 1999年番禺、花都两县级市并入广州作为行政区（合共10区），但因该两 区的可比数据比较少，故本文把广州房地产市场的研究范围界定在原8区内。 0 同步，但彼此之间却紧密相联且相互作用，故本文也对房屋一级市场 的发展作简单叙述。 1．房屋一级市场的起步与发展 1978年底，十一届三中全会首次将房屋定位为一种“商品”，允 许上市流通。在其后的数年内，广州市房屋一级市场在房屋供应量逐 渐增多的情况下发展起来。 1992 年开始，不少外商到广州发展并购房落户，同时楼市出现 “炒楼”现象，豪宅不断涌现，在其后的 5年内，广州的房屋一级市 场达到了空前的繁荣，1996、1997 年连续两年成交量同比增长率超 过 70%。 1998 年，由于亚洲金融危机的影响，一级市场的前进步伐开始 放慢，同比增长 34.1%和 21.61%，而平均楼价则较之 1997 年下跌 9.31%。 从 1999年至 2003 年，广州原 8区房屋一级市场的交易量未出现 过两位数的同比正数增长率，在2000年和2001年甚至出现负增长率。 而商品房的平均楼价也呈逐年下滑趋势。 2004 年，交易量和价格开 始小幅回暖。 经过 27 年的发展，无论是交易规模抑或是市场成熟程度上，广 州房屋一级市场都发生了翻天覆地的变化。特别是 1999 年底福利分 房的终止，使商品房市场的潜在需求再一次得到释放，2004 年原 8 区商品房成交量达到 743.96 万平方米，交易金额达 435.25亿元，同 比增长 17.61%和 30.48%，广州的房屋一级市场已进入平稳发展阶段。 房屋一级市场的成熟，为房屋二级市场的发展打下了坚实的基础。 2．房屋二级市场的发展历程 （1）萌芽阶段 1 1979 年，广州市重新开设房屋交易所，恢复房屋买卖业务，逐 步开放房地产市场，广州的房屋二级市场开始萌芽并发展起来。发展 初期，广州房屋二级市场的交易量都相当小，1989 年，广州的二手 房屋成交较多的区域是老 4 区（荔湾、越秀、东山、海珠），成交对 象多数是广州解放前兴建的砖木房。 （2）缓慢发展阶段 90 年代初期，荔湾区和天河区西部（体育中心周边）的房屋成 为市民购置的主力对象。就规模而言，房屋二级市场的状况与当时还 是处于高速发展阶段的房屋一级市场相差甚远。 从 1993年至 1997 年这数年间，尽管房屋一级市场相当火爆，但 对房屋二级市场的促进作用