佳盛园营销策划方案（新）.pdfVIP

龙岗佳盛园营销策划提案 1 目 录 第一部分：市场分析 第二部分：项目分析 第三部分：项目定位 第四部分：项目规划思路与建议 第五部分：营销推广 2 第一部分：市场分析 §1、龙岗房地产市场特征 §2、龙岗房地产市场状况 §3 、区域专业市场潜在群体状况 §1、龙岗房地产市场特征 一、住房需求强劲，开发规模日趋扩大 2004年龙岗房地产开发投资持续高速增长，房地产开发规模日益扩大， 住房消费需求强劲，房地产信贷增长迅速，商品房价格稳步攀升，房地产 市场购销两旺，市场供给与需求总体平衡，房地产业持续快速发展，进一 步扩大了消费需求和投资需求，拉动了国民经济增长。 目前，有多个位于中心区及中心区西的住宅项目正积极打造，同期面 市，掀起了声势浩大的造城运动，片区居住环境也将进一步得到改善，区 域成熟度、交通配套、商业气息、消费档次也将大幅再提高。 二、价格稳步上升 高收入阶层仍倾向于居住在城市核心地带，追求舒适、豪华高档的精 品户型。部分开发商为他们开发面积在 90—150 ㎡左右高层带电梯住宅， 价格定位为 4000 元/㎡左右，位于中心区域与景观优美之地。 三、区域化、板块化日益凸现 房地产开发企业的投资目前呈现以市场为导向的特点，越是热点的地 区，开发企业越具有热情，越来越多的开发企业趋之若骛的在某个热点地 区聚集，并加剧该地区的竞争，甚至形成过度扎堆局面，而那些市场不景 气的地区无法提起开发企业投资的兴趣，无人问津。例如龙岗中心城区及 周边区域已成为开发企业逐鹿的地方。 四、物业付款方式多样化 在现代金融政策和工具的大力支撑下，龙岗的购房者在楼盘的付款方式 3 上，多数人采取了按揭付款方式，超前的消费意识正在逐步成为购房的主 要手段，发展商也以次作为其促销手段，如住房按揭、装修按揭、车库使 用权等。 六、开发商重视营销操作 现阶段，龙岗开发商在楼盘营销手法上，主要以发传单、楼盘包装和 各项媒体宣传等组成，但楼盘包装力度不够，销售人员的素质和专业也有 待加强。但我们也看到了一些开发商已经开始重视营销，既能对楼盘进行 很好的包装，又能利用软硬广告进行宣传炒作等，形成较成熟的立体宣传 网络。 §2、龙岗房地产市场状况 一、龙岗—欣欣向荣的新区商住板块 龙岗中心城范围大致界定黄阁中路东、深惠路北、龙平西路南、龙城 中路西范围。而中心区界定在吉祥中路以东，龙平西路以南、龙城大道以 西、深惠路以北的城市用地，总用地面积281.68 公顷，乃深圳东部地区行 政、文化、商业、金融中心，为深圳 8 大卫星城市中首批启动的一座现代 化花园式卫星城。城中有区政府大楼、龙城广场、龙雕塑等大型建筑，还 有碧湖花园、城市花园、紫薇花园、新亚洲花园等楼盘，各类市政配套完 善，行政中心、金融证券、商业百货、文化教育、医疗卫生、餐饮娱乐等 配套分布中心城区，整个中心城环境优美，绿草茵茵，自然景观和人文景 观相得益彰，并享有“第二华侨成”之美称，居家氛围之浓厚居深圳中心 城之最。 目前龙岗中心城开发热潮急剧升温，众多的商住项目破土而出，成为 目前龙岗最为瞩目的房地产开发热潮区域之一。佳盛园、欧意轩、天健郡 城、花半里、龙翔花园等项目相互竞争，互相添彩。 二、龙岗房地产开发面临的问题和困难 1、房地产业的快速发展对龙岗生态环境的影响 随着城市建设的加快以及房地产业的快速增长，未来三五年内龙岗的居 4 住人口成倍的导入，势必带来废气、废水、废物排放的增加以及噪音污染 的加重，这是龙岗在城市化时需要认真面对的问题，如果环保设施的