综合体地块投资分析报告.pptVIP

* * * * * * * * 按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块住宅现在售价为12857元/平米。预计价格年增长率8%，可以得出一年后住宅销售均价约13886元/平方米（此价格仅作为投资测算的依据）。 第四章 地块定位分析 地块定位—住宅价格预测 类别 权数 本项目 万科广场 新城际广场 中骏·四季阳光 区域因素（65%） 地段区位 10% 100 100 100 100 周边配套 10% 100 100 100 100 交通因素 5% 100 100 100 100 自然环境 10% 100 100 100 100 景观因素 20% 100 105 95 95 区域发展 10% 100 100 100 100 产品因素（35%） 项目规模 5% 100 115 110 100 建筑规划 5% 100 115 105 105 户型规划 10% 100 100 100 100 园林设计 5% 100 105 100 100 社区配套 5% 100 100 100 100 物业管理 5% 100 105 100 100 修正指数 100 103 99.75 99.25 交易均价（元/平米） / 15000 12000 13000 本案修正价格（元/平米） / 14563 12030 13098 可比权重(%) / 20% 50% 30% 本案市场比较价格（元/平米） 12857 按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块商业现在售价为23718元/平米。预计价格年增长率5%，一年后项目商业销售均价约24904元/平方米（此价格仅作为投资测算的依据）。 第四章 地块定位分析 地块定位—商业价格预测 类别 权数 本项目 中骏·四季阳光 鑫锦家园 聚镇 区域因素（80%） 地段区位 20% 100 100 90 105 交通因素 20% 100 100 105 105 人流量 10% 100 95 105 100 商业环境 10% 100 95 95 95 区域发展 10% 100 100 95 95 投资前景 10% 100 100 95 100 产品因素（20%） 项目规模 5% 100 100 105 105 建筑规划 5% 100 100 100 95 产品设计 5% 100 105 100 100 企业品牌 5% 100 100 95 100 修正指数 100 99.25 98 101 交易均价（元/平米） / 22000 20000 32000 本案修正价格（元/平米） / 22166 20408 31683 可比权重(%) / 60% 20% 20% 本案市场比较价格（元/平米） 23718 根据上述住宅价格定位，一年后本地块可售物业的售价如下： 住宅销售均价约 13886元/㎡ 商业销售均价约 24904元/㎡ 办公销售均价约 8856元/㎡ 车位销售价格约 16 万元/个 (参照中骏·四季阳光车位售价15万/个) （备注：以上售价仅供参考，作为项目投资测算依据） 第四章 地块定位分析 地块定位—各类物业价格预测 2013JP02地块投资测算 PART 5 指标与开发计划 成本与收入估算 敏感性分析 投资测算结论 购地价格建议 P* 项目出让指标，地块总占地面积14114.558平方米，约合21.2亩。住宅约1.7万平米，办公约1.9万平方米，可售商业（含生鲜超市、便利店等）2.184万平米。 第五章 地块投资测算 指标与开发计划 项目主要技术指标 总占地面积(万㎡) 1.41 地上建筑面积 (万㎡) 5.8 可售物业(万㎡)： 5.784 普通住宅 1.7 可售办公 1.9 总建筑面积(万㎡) 7.00 地下建筑面积 (万㎡) 1.2 可售商业 2.184 绿化率 10% 容积率 4.11 可售车位个数 300 P* 指标与开发计划 1、分期开发计划：项目体量较小,一期开发完毕。 2、工程进度计划：工程时间为1年，项目计划于2014年下半年开工，一年内全部完工。 3、销售进度计划：销售时间为2年，项目计划2015年上半年开始销售，至2016年下半年销售完成。 第五章 地块投资测算 主要销售时间节点： 2015年上半年住宅开始预售，可售面积约1.7万，销售周期1年； 商业在2015年下半年开始销售，销售周期为1年； 办公在2016年上半年开始销售,销售周期为1年; 项目总销售时间为2年。 类型 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 住宅 40% 60% 商业 　 50%　 50% 办公 60% 40% 车库 100% 第五章 地块投资测算 指标与开发计划 P* 地块成本支出表 项目开发成本估算：在以底价拿地的前提下