物业服务资金的使用及其管理.ppt

3 栋楼,3 条梯,6个 水池,12 个化粪池，6 部电梯，424 户，绿化面积 4 376 平方米 保安员 管理员 楼管员 水电工 电梯维修工 环卫员 绿化员 垃圾清运 垃圾袋 楼梯打扫 水池清洗 化粪池清洗 绿化用水 值班用水 值班用电 电梯日常维修 市政维护 公杂费 合计 每月每户支出 2 人 3 人 3 人 2 人 12 人 4 人 2 人 180 桶/月 424 户 30 个/每户每月 8 次/月 3 次/12 月 1 次/12 月 131 吨/月 405 吨/月 810 度/月 424 户 424 户 424 户 600 元/人 500 元/人 350 元/人 500 元/人 700 元/人 350 元/人 400 元/人 5 元/桶 0.25 元/个 2.5 元/次 100 元/次 300 元/次 0.35 元/吨 0.35 元/吨 0.4 元/度 1 元/户 5 元/户 2.68 元/户 1 200 元 15 000 元 1 050 元 1 000 元 8 400 元 1 400 元 800 元 900 元 3 180 元 60 元 150 元 300 元 45.85 元 141.75 元 324 元 424 元 2 120 元 1 136.32 元 24 131.92 元 56.91 元 表 7-3 “名雅苑”高层住宅综合服务 本节教学内容： 一、维修基金的概念 二、维修基金的用途与构成 三、维修基金的管理与使用 案例分析 本节教学重点： 维修基金的管理与使用 共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 维修基金与物业服务费的区别 维修基金由业主个人及房改售房单位缴交，专项用于住宅共用部位共用设施设备的大修、更新和改造; 物业服务费是物业管理企业接受业主委员会（业主）的委托对小区共用秩序、绿化卫生、环境容貌进行日常管理服务，并对房屋共用部位共用设施设备进行小修养护，使之保持正常的使用功能而向业主收取的服务报酬。 （一）交存对象 （二）交存标准 （一）交存对象 根据《住宅专项维修资金管理办法》，下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金： 　 （一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外； 　 （二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。 （二）交存标准 商品住宅、非住宅：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。 公有住房：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。 根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。 使用（费用分摊）原则 使用程序 禁止使用情形 购买国债 使用（费用分摊）原则 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊： 　 （一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 　 （二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 使用（费用分摊）原则 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊： 　（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。 使用（费用分摊）原则 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新