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雅居乐房地产开发报告 　　广州番禺迎宾路某住宅区房地产估价前期调查报告　　一、项目名称：花都雅居乐花园花间集房地产估价报告　　二、估价对象概况?该项目由广州花都雅居乐房地产开发有限公司开发而成，位于花都新区，位于凤凰北路与迎宾大道交汇处，北面地铁口，东面马鞍山公园，西面广百超市，西南面大润发超市，生活便利，站在高处可尽赏马鞍山公园景观。土地总面积为57059平方米，建筑面积：平方米(合亩)，容积率，使用面积平方米,建筑类别高层,钢筋混凝土结构，绿化率%,洋房产品的楼间距，最窄可达到50米左右，最宽竟能达到100多米，不仅延伸了建筑距离，更放大了景观视野，增强了采光通风。“花间集”首批产品户型面积涵盖96-160平方米，全部为实用小三房及部分四房产品，其中主打的98－110平米的实用三房户型，还包括了约130平方米、158平米的四房大户型洋房产品。物业管理方面由雅居乐物业管理有限公司负责，物业费：元/月/平方米，历史成交价，10891元/平米3室2厅1卫平米，9489元/平米3室2厅1卫平米。　　三、调查资料分析　　1、一般因素　　①城市资源状况　　花都位于广州北大门，是南北交通要道，素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。花都的自然资源、人文资源十分丰富，是太平天国革命领袖洪秀全的故乡。在改革春风吹拂下，花都焕发蓬勃生机，从一个欠发达地区一跃成为风景秀丽、投资环境优良、经济繁荣、初具现代规模的城市，被外界誉为“花之都”。　　花都区自然资源丰富。矿产资源已探明的有18种，其中储量大、品位高的有石灰石、高岭土、粘土、花岗岩等，开采前景好。水量充沛，地表水多年平均流量为亿立方米，建有中小型水库17座，区内有流溪河、巴江河淌过。花都区是广州市的工业发展区和重要交通枢纽。到XX年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，总人口72万。花都是侨乡，有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。　　②城市规划与发展目标　　花都的发展定位为：“拥有强大交通枢纽功能，以自然生态环境优美，现代物流业、汽车工业、与空港联系紧密的外向型、高新技术产业等产业为特色的，　　城乡协调有序发展，功能相对独立完善，适合居住、创业的广州市北部重要城市组团”；发展策略包括：充分利用对外交通区位优势，大力发展现代交通运输和仓储业及配套的包装、加工、配送等产业，建设成为广州市北部的物流中心；　　以汽车工业、机电工业、皮革加工业、建材工业等为主导，加强与广州中心组团及其它周边地区的经济联系，在环境容量许可的范围内，发展传统工业产业；依托新白云国际机场，发展与航空交通联系紧密的外向型、高新技术产业和服务业；保持作为广州市农业生产基地的职能，大力推进“三高”农业，提高农业产业化水平；在切实保护好自然生态环境的前提下，利用优越的自然景观资源和丰富的人文历史资源，适度发展度假型、疗养型、业务型旅游业，以及少量低密度住宅区；城镇建设仍以集中发展为主，重点建设花都中心城区，同时着重发展五个重点建设区。　　花都区是广州市的工业发展区和重要交通枢纽。到XX年，花都城区规划并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用　　③社会经济发展状况　　花都区经济概况　　地区生产总值亿元，同比增长%，比年度计划增速低个百分点，完成年度计划的%，比时间进度落后个百分点，完成年度计划程度比去年同期高个百分点。　　工业总产值亿元，同比增长%，比年度计划增速低个百分点，完成年度计划的%，比时间进度提前个百分点，完成年度计划程度比去年同期高个百分点。　　公共财政预算收入亿元，同比增长%，比年度计划增速高　　个百分点，完成年度计划的%，比时间进度提前个百分点，完成年度计划程度比去年同期高个百分点。　　社会消费品零售额亿元，同比增长%，比年度计划增速高个百分点，完成年度计划的%，落后时间进度个百分点，完成年度计划程度比去年同期高个百分点。　　固定资产投资亿元，同比增长%，比年度计划增速高　　个百分点，完成年度计划的%，落后时间进度个百分点，完成年度计划程度比去年同期低个(转载于:写论文网:雅居乐房地产开发报告)百分点。　　外贸出口总额(1-5月)亿美元，同比增长%，比年度计划增速高个百分点，完成年度计划的%，落后时间进度个百分点，完成年度计划程度比去年同期低个百分点。　　实际利用外资(1-5月)亿美元，同比增长%，比年度计划增速高个百分点，完成年度计划的%，比时间进度提前个百分点，完成年度计划程度比去年同期高个百分点。　　从广州市考核花都区的三项主要经济指标的完成进度来看，与时间进度要求还有差距。地区生产总