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- - 盈江县房地产市场调查报告及评估 2012 年 9 月 07 日 目录 一、前言 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,3 二、盈江县概况 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,3 -4 三、盈江县房地产市场现状 ,,,,,,,,,,,,,,,4 -11 四、商业环境分析 ,,,,,,,,,,,,,,,,12 五、投资前景预测 ,,,,,,,,,,,,,,,,14 -16 六、评估结论 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,16 -18 前言 调查内容：本次市场调查主要针对盈江县房地产市场，并将当地经济状况、商业环境及投资前景做一一分析，供投资者参考。 调查时间：调查时间紧迫，调查历时仅为 2 天（ 2012 年 9 月 5 日至 9 月 6 日），本次市场调查以走谈的形式进行。 调查目的： 1、主要征对房地产商业行情的调查，住宅作为辅助调查内容，过程中主要 了解在售商铺的价格、 客户的组成及当前盈江县房地产政策和走势； 为确保做好保障性住房的商业实施可行性方案打好基础。 2、调查现有经营商铺的租金；从铺主的出租情况、租金等方面了解商业发 展前景及未来商业区走势。更好的了解市场经济状况、商业环境。 3、调查房地产开发商的销售模式及营销理念，学习并创新，为销售做一些 好的借鉴。 二、盈江县基本概况 地理位置：盈江县地处祖国西南边陲， 是中国—东盟自由贸易区的南大门， 是通 往缅甸、印度枢纽要塞，国家二级口岸。“盈八”、“盈密”公路的建筑，将大 大开拓滇西南乃至大西南广阔的商贸前景。县城平原镇，又 名象城，距省会昆 明 864 公里，距州府芒市 151 公里（潞盈路）；距缅甸密支那 197 公里、八莫 131 公里。从秦代开始，这一地区就是中国内地通往缅甸、 印巴各国的主要商道。 县城被列为省级开放口岸，是滇西南各省区对外进行经贸活动的重要枢纽。 行政区划 : 盈江县位于云南省西部，德宏傣族景颇族自治州西北部，居东经 97°31′— 98°16′，北纬 24°24′— 20°20′之间，总面积 4429 平方公里， 占德宏州总面积的三分之一。 其东北面与腾冲县为邻， 东南面与梁河县接壤， 南 面与陇川县相连，其西、西南和西北三方与缅甸为界，国境线长 214.6 公里。 人口民族：全县辖 8 镇 7 乡，共 99 个行政村。全县总人口 27 万人，世居少数民 族为傣族、景颇族、傈僳族和德昂族，占总人口的 59.71%。人口密度每平方公 里 61 人。盈江城市建成区面积 45 平方公里，预期人口规模达到 12.57 万人左右 （现有 3.72 多万人，据 2011 年最近了解到约 6-8 万人）区域城镇化水平为 51.4 ％ 左右。 三、房地产市场现状 我们通过对盈江县整个房地产市场的供需对比， 从产品形态， 销售价格， 供给量 及销售率等分析得出盈江县房地产目前的基本供需态势。 盈江县部分楼盘的基本情况（以下内容调查表附后）： 金色旺角 - 风尚国际购物城 项目地址：永盛路与象城路黄金交叉口，售楼部位置：盈江县赏建路126 号 开发商：云南邦实房地产开发经营有限公司 楼盘属性：商住一体 项目概况：项目总占地面积 46000 平方米，总建筑面积 67000 平方米，商铺面积 25 ㎡-200 ㎡，层高 3.9 米，首创“天街 +内街 +外街“街庭式消费模式，集 购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、住宅为多功能业体的小型城市综合体。位置正处盈江城市核心区域，必将成为引领未来盈江财富趋势的贵胄之地。 业态定位：一层外街、内街：风尚品牌街，二层 1-3 号：女人淘宝街，二层 2 号花园休闲驿站， 2 号三、四层铂金酒店（酒店式公寓、快捷酒店） 参考价格：商铺一层 8000 元 / ㎡ -2.6 万元 / ㎡，现有商铺均价约 19000 元/ ㎡，二层 4000 元 / ㎡ -5000 元/ ㎡，住宅： 2700 元/ ㎡。 优惠措施：开盘时享 1-5%累计优惠，现销售率已达 95%，没优惠政策啦！ 盈江财富中心 项目地址：盈江县永盛路与阔时路交汇处（原老客运站），售楼部地址：盈 江县赏建路 126 号财富中心，开发商：云南邦实房地产开发有限公司。 楼盘属性：商业，部分商住 项目概况：项目总占地 110000 ㎡，总建筑面积 36138.3 ㎡，主体由一万四 千多平方米， 3 层核心商业、两栋小高层住宅及 1 栋 15 层标志性酒店公寓组成。 参考价格：商铺：一层商业最高价格 40200 元/ ㎡，最低 26000 元/ ㎡，内商 最高 23000 元/ ㎡，最低于 4500 元/ ㎡ 住宅：均价： 2700 元 / ㎡ 销售策略：（ 1）招商引资（引进沃尔玛、品牌服饰、高档餐饮等） 2）招租 , 形成气候 , 统一经营 , 统一管理