土地一级开发主体融资的基本问题.pptVIP

主讲人：余采 一、融资需求、融资主体和融资原则 一、融资需求、融资主体和融资原则 一、融资需求、融资主体和融资原则 一、融资需求、融资主体和融资原则 一、融资需求、融资主体和融资原则 一、融资需求、融资主体和融资原则 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 二、土地一级开发融资模式及模式选择 三、土地一级开发融资渠道、方式的现状和前景分析 三、土地一级开发融资渠道、方式的现状和前景分析 三、土地一级开发融资渠道、方式的现状和前景分析 三、土地一级开发融资渠道、方式的现状和前景分析 三、土地一级开发融资渠道、方式的现状和前景分析 三、土地一级开发融资渠道、方式的现状和前景分析 三、土地一级开发融资渠道、方式的现状和前景分析 四、土地一级开发融资时间规划 四、土地一级开发融资时间规划 四、土地一级开发融资时间规划 （一）土地一级开发融资渠道的现状和前景分析 土地一级开发各种融资渠道的现状和前景可用下表作简单表述： 增长空间很大 比重很小 外资、其它企业、事业单位和城乡居民个人资金 增长空间有限 有一定的比重 开发单位自有资金 逐渐下降 比重很大 商业银行和其它金融机构信贷资金 有较大增长空间 比重较小 政策性银行信贷资金 有较大增长空间 比重很小 财政资金 趋势（在全部资金来源中的比重） 现状（在全部资金来源中的比重） 融资渠道 （二）土地一级开发融资方式的现状和前景分析 在目前土地一级开发的各种融资方式中，国家财政拨款比重很小，在未来增长的可能性也很小；银行借款是目前土地一级开发最基本的融资方式，在未来也将仍然是最主要的融资方式之一，但其比重将会下降。吸收直接投资，严格地讲，是开发单位为取得土地一级开发经营权的一种前提条件，自有资金达不到一定规模，就无法取得土地一级开发的经营权，但是由于土地一级开发本身利润率较低，且支付给投资者的股利无法计入项目成本，因此，在达到基本资质条件下，开发单位不可能主要通过吸收直接投资去筹集一级土地开发项目所需的资金，因此，吸收直接投资在未来也不可能有较大增长空间；发行股票当然也是开发单位（如果是股份有限公司）筹集开发资金的一种途径，但是这种途径和吸收直接投资一样，由于土地一级开发本身利润率较低，支付给投资者的股利无法计入项目成本，另外发行股票需要有严格的审批程序和较为高昂的发行费用，因此通过发行股票来筹集开发资金的余地很小； （二）土地一级开发融资方式的现状和前景分析 债券分为政府债券、金金融债券和公司债券，在土地一级开发中，土地储备中心可以接受政府委托，发行政府土地开发债券，筹集一部分社会闲置资金，用于土地一级开发；开发单位如果是股份有限公司，可以通过发行公司债券方式，向社会公开筹集资金，从而将投资者资金筹集起来用于土地一级开发。地方政府债券目前在国内尚未立法，自然也没有发行，专门为土地一级开发发行的公司债券，目前在国内也尚未见到，但是如果有政策引导，在未来会有较大发展空间；商业信用在前些年在开发资金中占有较大比重，主要是施工单位垫资和预收款，随着121号文件的实施，施工单位垫资被禁止，因而商业信用在未来土地开发资金中的比重空间不大；租赁作为一种融资与融物相结合的信用业务,在目前的土地一级开发中占有一定的比重，但是比重不仅不可能有很大增长，而且也会下降；除此之外，基金融资、信托融资等融资方式在目前的土地一级开发中使用得并不普遍，所占比重也较小，但是其增长空间很大，在未来会越来越普及，比重也会有较大提高。 （二）土地一级开发融资方式的现状和前景分析 土地一级开发各种融资方式的现状和前景可用下表简单表述： 增长空间很大 比重很小 其它融资方式 有一定增长空间 比重不大 租赁 有所减少 占有一定比重 商业信用 增长空间较大 空白 发行债券 增长空间有限 比重很小 发行股票 增长空间有限 占有一定比重 吸收直接投资 有所减少 比重很大 银行贷款 增长空间有限 比重很小 财政拨款 趋势（在全部资金来源中的比重 现状（在全