鳌江市场调查报告1.docVIP

鳌江市场调研报告 —目录— 第一部分 城市概况 ……………………………………………………………2 一、市调方向 二、鳌江简介 三、鳌江城市中心区总体规划 第二部份 宏观经济政策调控…………………………………………………6 一、国家及地方宏观调控 二、温州市宏观调控 第三部份 鳌江房地产市场概况 ……………………………………………13 一、一级市场 二、二级市场 三、三级市场 四、重点楼盘比较分析 五、住宅总体情况分析 第四部份 商业街调查分析 ……………………………………………………21 鳌江镇商业街概况 二、主要商业街分析 第一部份 城市概况 一、市调重点方向 1）鳌江城市规划与建设情况； 2）鳌江房地产开发发展情况； 3）竞争楼盘的面积设置、销售价格等； 4）街区商业业态定位排摸及论证； 5）二层以上商业的市场形态及实用功能了解； 6）跃层、休闲娱乐产业、超市等专项调查。 二、鳌江简介 ①地理位置： 鳌江镇地处东海之滨，位于浙江省温州市平阳县城南部，全镇总面积102平方公里，东与国家级海洋自然保护区南麂列岛相望；南与龙港隔江为邻；西与国家级风景区南雁荡山接壤；北与县城昆阳镇相连。 ②行政关系： 鳌江镇隶属于浙江省温州市平阳县，是平阳县经济、交通中心。1997年4月被列为国家小城镇综合改革试点镇后，建立了“四办六局”，部分行使副县级管理职权，成为温州市计划单列镇。镇内设有口岸、海关、商检等涉外机构。 ③人口环境： 全镇现辖11个办事处，100个行政村，16个居民区，总人口15万，主要民族为汉族，其中有畲、回、满、苗等民族共1262人。 ④交通优势： 鳌江镇海陆交通十分便捷。距温州机场50公里，104国道横贯镇区，鳌江港水深底软，可通航3000-10000吨货轮，水上运输直达全国各大港口，码头年吞吐量为100万吨。 ⑤市场资源： 鳌江镇历来为浙南闽东北的主要物资集散地，镇内主要市场有浙南水产城、商业城、服装城、建筑装潢市场、钢材市场、水果市场、木材市场、副食品市场等20多个商场，年成交额逾50亿元。 三、鳌江城市中心区总体规划 ①范围界定 鳌江城市中心区范围为东、南至规划道路，西临水深河，北界吉祥路，总用地面积69.41公顷。 ②城市性质 以商贸、居住为主，兼会展、办公、宾馆等功能的中等城市中心商业区。 ③人口规模 ●规划居住人口：21203人 ④城市结构 “两条轴线”、“三个圈层”的特征 “两条轴线”：即以东西向的胜利路构成本中心区的景观主轴，轴线的西端对景为鳌龙跨江大桥，东端对景为东面的绿色山峦；南北向的兴鳌路以形成连续的大中型商业服务设施界面，为本片区的景观副轴。 “三个圈层”：指充分利用城市中心广场、商务中心广场、水广场的城市开放空间，构成该区的“核心”圈层。以会展中心、商务中心、商贸大厦、宾馆等一批超高层和高层建筑群构成本中心空间的第二圈层，也是平阳鳌江的标志性景观空间。本中心区第三圈层是标志性建筑群周围密集的，作为背景空间的高层建筑群及多层建筑。 ⑤用地功能规划 四个不同功能区块： 1）以城市中心广场为主的城市广场区块：该区块空间开敞，轴线关系和方向感强烈。该区块为“中”字型空间，以城市中心广场构成该区块的空间核心。东西、南北两端有建筑围合，靠近北端面向道路开敞，靠近南端则面向河流、绿地开敞。 2）围合城市中心广场的会展中心区块：该区块集会议、展览、办公等多种功能于一体，空间界面呈圆弧型，形成独特的空间景观。 3）由主干道两侧各地块组成的商贸区块：体量巨大的城市标志性高层建筑群和开阔的街道空间是该区块最突出的空间特征。四周塔楼林立，具有较强的现代化城市空间特征。 4）居住生活区块：该区块由中心区东侧、西侧、北侧的高层、小高层及多层住宅组团构成。街道空间相对较小，其空间具有较强的生活气息。 第二部份 宏观经济政策调控 进入2008年10月份，国际金融风暴越演越烈，已明显影响到我国实体经济。虽然各地方政府纷纷出台“救市”措施，中央政府也及时出台被认为是 180度转变从严从紧态度的下调交易税和降低利率的救市政策，但并末改变成交量继续下滑的态势，反而使楼市出现更加的恐慌呈现价量齐跌的局面。 这种情绪已明显漫延到温州楼市。10月份一级土地出让市场，有10宗地块推出仅1宗成交，9宗地块均以流拍告终；二级市场上网销售的销售率仅达到20%；三级二手市场的成交量仅327套创近几年的新低，而且 从二、三级市场价格看均出现回落状况。 温州楼市虽然存在供应短缺，购买力旺盛这个格局，但是市场预期正向房价狂涨时大家追涨抢购，往往一天清盘，而市场预期追跌时，同样会造成观望待跌，而使市场交易低迷。这一共