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宝山淞宝路项目市场调研报告 第一章、项目概况 1、项目地理位置： 项目基地位于宝山区淞宝路155号，上海港吴淞客运中心范围内，在主干道淞宝路以东、黄浦江西侧，化成路北侧。用地性质为商业办公用地，基地面积38309.5平方米，总建筑面积约96519.65平方米，其中商铺面积约16788平方米。 2、项目技术指标： 3、项目功能区域组成： 本项目由高层办公楼及商业综合体组成。整个基地由南北向的规划道路分成二块，东侧地块办公两栋：22层（A座）、21层（B座）及一层地下室。西侧地块布置为2至5层不等层的商业（C区），C区商业建筑设一层地下室。 4、项目现状： 目前，该项目正处于外立面施工阶段，含纳“一栋LOFT办公楼”和“一栋精装SOHO”两栋大楼及商业广场共6个建筑单体；现项目主体施工完成，在做地面区域施工。、 5、项目区域概况： 项目地处宝山区东城区淞宝板块，该区域是宝山区最先发展的区域，周边聚集了大量的老式公房，因此各项配套相当成熟，交通线路众多，人流量较大。该区域的主要商业设施集中在牡丹江路沿线，周围有安信商业广场、双城路美食街、易买得购物广场及黄金广场商业街。周边居民的日常消费通常到上述该地，商业设施集中地距离本项目约2-3公里路程。 6、交通环境： （1）区域交通分析： 化成路牡丹江路淞宝路淞滨路同 济 路 化成路 牡丹江路 淞宝路 淞滨路 同 济 路 （2）道路交通及现状： 1.淞宝路 ：南北向，连接炮台湾湿地森林公园；双向四车道区内主要道路紧邻项目地块，提供直接临街面连接项目的外部交通网，带来较高便捷性。 2. 化成路：南北向，连接至吴淞港客运中心，双向二车道；区内次要道路。不直接通向市中心，宝山区的区内道路，并非城市主干道 3. 牡丹江路：南北向，连接友谊路和淞滨路，双向四车道；区内主要交通道路。连接项目的内外部交通网，带来较高便捷性，不直接近邻项目地块，宝山区内道路。 4. 淞滨路：东西向，连接吴淞大桥，双向四车道；区内主要交通道路，起到承上启下作用。 （3）公共交通设施： 吴淞客运中心、上海旅游集散中心、吴淞长途汽车站，轨交：3号线/淞滨路站 公交：宝山1路、719路、永罗线、淞罗线 交通总结： 项目四至：本项目两面临路，其中项目的西部为主要道路牡丹江路和同济路，由此项目的外部交通可及性很高。 道路交通：周边主干道形成“田”字，连接主要内外部交通；周边有高架及外环线，提高项目通达性；牡丹江路是宝山商业规划的轴心道路，是本项目主要的得益道路；在牡丹江路和淞滨路上的若干公交站点是目前主要的人流导入工具； 轨道交通：轨道交通三号线对本项目的影响较大，距离本项目步行约15分钟，离项目距离有一定距离无法直接吸引以地铁搭乘为主客群。 第二章、宝山区概况 一、区域综述 1.宝山区位： 宝山区是上海市辖区，位于上海市北部。它东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4大中心城区毗连，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为邻，横贯中部的蕰藻浜将全区分成南北两部，吴淞大桥、蕰川路大桥、江杨路大桥、沪太路大桥横跨其上，是扼守上海的北大门。全境东西长17.5公里，南北宽约23.08公里，区域面积293.71平方公里。总面积425.18平方公里，。宝山是重要的钢铁生产基地、港口集装箱生产和出口基地及能源、水源、副食品生产、供应基地；同时也是与闵行同为城市化较快的郊区之一。 2.人口概况： 2009年末，有常住总人口1,486,064人，其中户籍人口864,346人，户籍人口总户数334,350户。常住人口密度为2,943人/平方公里。张庙高境地区人口密度为每平方公里10683人，淞宝地区人口密度为每平方公里9153人，上大城区人口密度为每平方公里5841人，月杨地区人口密度为每平方公里2341人，其他镇区人口密度为每平方公里1915人。市统计局反馈，至年末，我区常住人口136.55万人。其中，外来流动人口58.4191万人。外来流动人口密度为1,989人/平方公里。 3.交通状况： 区域内海运、铁路、公路、城市道路、内河航运等互相衔接，构成完善的交通体系，是上海通江达海和通向外省市的门户之一。已建成以主干道为骨架，次干道、支路为基础，农村公路为补充的道路网络。主干道主要有逸仙路高架道路、S20公路（外环线）和外环线越江隧道、G1501公路（郊环线）宝山段、共和新路混合高架道路、轨道交通1、3、7号线北延伸（宝山段）、江杨路、沪太路、蕰川路等，全区轨道交通运营线路长度达到46.47公里。 4.宝山城市规划： 宝山区域由市域外环线——外环切线——郊环线——长江围合而成，由环绕城市“生态绿心”的淞宝地区、杨行地区、顾村地区三组团串联组成，规划形成“一心三片”的空间结构。 一心：即城市“生态绿心”。未来