南三条新华市场调研报告.docVIP

南三条市场、新华集贸 市场调研报告 目的 了解南三条市场和新华集贸市场各个市场的基本情况，分析市场发展前景，认识商业市场的操盘模式，并熟悉市场调研程序。 调查时间 11月25日--26日 调查南三条市场情况 11月27日 汇总南三条市场调查内容 11月28-29日 撰写南三条市场调查报告 30日—12月14日 新华市场调研 信息来源渠道 售楼处 业主访问 电话访问 市场宣传资料 四、南三条是市场调查内容 1．南三条市场概述 南三条市场现日客流量逾25万人，内有商家1.2万户,经营面积40万㎡,市场涵盖针织、小百货、食品、日化、五金、鞋类、箱包、玩具、灯饰、文化用品等十大行市，经营商品二十几个大类，76000多个花色品种，已辐射全国32个省、市、自治区及东欧、非洲、中亚的二十几个国家及地区，成为北方地区最大的小商品集散中心。2001年市场成交额169亿元，税收1.5亿元。曾两次荣膺全国十大市场称号，2002年由中国商业联合会与国家统计局数据显示，南三条市场荣列全国百强市场第二位。目前，南三条市场已经开始进行全方位、高起点的开发改造，统一规划，统一设计，计划用3～5年时间将南三条市场从目前占地50万平方米发展成为占地近200万平方米的新型综合商贸区。 2．各市场一览表（ HYPERLINK nst.doc 图表） 礼品市场： 东方文化礼品城 太和文化礼品城 箱包市场：金茂箱包城 新时代商城 中江商业城 金茂箱包皮具市场 五金市场：四海五金城 花中城 南三条五金市场 日化市场：太和日化城 小商品 ：新源发小商品市场 现代小商品城 南三条小百货市场 食 品 ：建国食品城 儿童用品：建国儿童用品市场 南三条中心广场市场 综合类 ：金正大市场 鞋 类 ：南三条鞋类市场 其 它 ：大经南街 灯饰城 市场分析 南三条市场是改革开放的春风带动起来的，经过多年的发展成为知名的商品专业批发市场，但其起点低，开始大多以小商小贩小摊位为主，商户从业素质普遍较低，且市场缺乏规范的管理，随着市场经济的发展，南三条原来的经营模式显出明显的滞后性与局限性，市场需要升级换代，商户也需要自我实现，在市政府的大力支持下，市场管委会对市场进行分行划市，97年以后，南三条陆续兴建起了一批商铺，市场飞速向集中化、规模化、专业化发展。投资商铺的热潮也在此时掀起。 （一）商铺产权转让方式 完全产权 使用权 业主拥有完全产权，商铺使用年限为40年；使用权年限一般为20～30年，产权归集体所有，二者销售价格相差不大，所以南三条市场内，投资者首选具备完全产权的商铺。 （二）租金对比（主力均价） 2001年 2002年 一层 100元/㎡/月 110元/㎡/月 二层 30元/㎡/月 40元/㎡/月 三层 20元/㎡/月 25元/㎡/月 售价对比（主力均价） 2001年 2002年 一层 2.44万元/㎡ 2.57万/㎡ 二层 1.55万元/㎡ 1.65万/㎡ 三层 对比2001～2002租金、售价变化及各分类市场租金售价可以看出,南三条市场租金增幅在10%以上,售价增长幅度约为6%, 2001年一层租金与售价比为0.049,二层租金与售价比为0.02,2002年一层租金与售价比为0.051,二层租金与售价比为0.03。加上房地产本身特有的不动性和稳定性,投资南三条商铺的回报率较高,而且风险低,具有与其他投资方式相比较高的投资价值。但也要看到，由于市场内开发商的实力与水平参差不齐，出现了如产权不明、市场定位不准、经营和管理不到位等各种各样的问题（建国儿童用品商城产权证办不下来成为销售的致命弱点，金正市场经过多次重复定位，招商一直不太成功，商铺已卖了三年，建国食品城今年四月出现商户集体出走罢市的情况…）结果商户、投资者、开发商都受了损失。具体到每个市场，发展也不均匀，一般一层经营都还可以，二层除个别市场（东方文化、太和礼品等租金在30元以上）运作的较成功外，经营情况都差强人意，甚至免租金都没人来。即使从租金与售价比上看二层明显要比一层高，但铺位租不出去就相当于没有收益，三层则一般作为库房来用。 无场不成市，但场太多了也不行，拿箱包市场来说，已建在建的就有六个，市场空间有限，竞争何其激烈。准确可行的市场定位是项目成败的关键。 业主投资最关心的问题：首先会关注商铺的地段，地理位置是否优越，市政有什么近期远期的规划来判断商铺的升值潜力；其实在南三条市场内，地段固然重要，但所有的铺位都在一个大的商圈内，升值往往取决与市场的发展，如果市场成不了型，铺位租不出，收益就不会大，所以市场的定位就非常重要，定位不准或定位混乱，往往导致商家今天搬进来明天搬出去，租金不会涨，市