租赁合同如何认定.docVIP

租赁合同如何认定 　　篇一：起草及审核租赁合同的要点汇集 　　租赁合同审核要点 一、租赁合同效力问题： 　　1、关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题。应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。 　　2、关于未取得建设工程规划证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 　　3、租赁合同未办理登机备案手续为由，合同有效。但是效力除外，且已经履行主要义务的还是有效。 二、租赁合同的主要条款 　　1、租赁标的；要注明是建筑面积，并以房产主管部门认可并具备相应资质的测绘机构实测的建筑面积确认租赁面积。 　　2、租赁用途：要明确未经同意不得改变租赁用途 　　3、租赁标的的交付：明确交付的日期，交付的条件，要签订交付确认书，免租期限 　　4、租赁期限：要明确起租日、租赁年限、期满续租情况 　　5、租金：租金按年按季度按月数额，要注意约定按年份增加租金梯度、可采取两种方式取高的原则；首月支付租金期限、之后每月支付的期限 　　6、物业管理费及公用事业费：物业管理费标准，缴纳时间。 　　7、保证金：为履约保证金，支付保证金的期限，违约扣除保证金后予以补足，合同期满无违约的返还。 　　8、出租方义务：租赁标的的交付、租赁标的的维修及管理、保证配套设施、转让时通知承租方、转租问题 　　9、承租方义务：按时缴纳租金、保护租赁标的不得损坏、不得法律处分以及在租赁范围内维修的义务，大型公共场合 　　10、违约与合同终止：出租方违约，保证金双倍返还，承租方违约，保证金不予退还。 　　11、租赁标的的拆除与搬离期限：要在合同中明确合同期满、提前解除时的租赁标的的拆除问题，办理的期限等等。 　　篇二：执行程序中人民法院对虚假租赁合同审查的五大标准 　　执行程序中人民法院对虚假租赁合同审查的五大标准 　　一、不可能订立的租约租约订立行为的真实性审查 　　司法解释明确指出，人民法院执行程序中有权对被执行不动产物权上设定的租赁合同进行实质审查，包括合同的合法有效、租赁物占有、合理履行等方面作出实体审查裁决。认定租约的真假固然不易，但是，根据人民法院执行工作实践调查，对于部分明显不可能签订或严重违背生活常理不可能签订的租约，仍然可以直接作出审查判断。 　　1、倒签的时间 　　案例一 　　厦门中院在执行孙某某与杨某、张某债权纠纷一案过程中, 依法查封了被执行人张某名下房产，并委托进行了两次降价拍卖，拍卖过程均告知被执行人张某，被执行人张某未提出该房屋存在租约。在该房第三次拍卖成交后，案外人吴某某向法院提出异议，认为其已经与张某签订10年的租约，并向法院提交房屋租赁合同，显示租期从2012年10月到2022年10月，10年租金共计36万已经一次性付清。为此，法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对该房屋租赁合同签署时间进行鉴定，《司法鉴定意见书》认定：”送检的标称签署日期’二0一二年十月一日’的《房屋租赁合同》原件上的’吴某某’署名字迹与标称日期’ 二0一五年八月十九日’的《委托书》上’吴某某’署名字迹应为同期形成”。据此，厦门中院依法分别对被执行人张某与案外人吴某某处以罚款1万元处罚，被执行人立即主动腾退了被执行房屋。 　　倒签时间是虚假租约最常见的形态。当事人在纠纷发生之前，一般情况下并没有动力制造虚假的租赁合同，也不可能预计到人民法院的查封执行。只有当人民法院采取查封措施（包括保全查封）时，当事人为对抗法院查封执行，避免其财产被强制执行处分，才倒签时间，伪造相关的虚假租赁合同。对于此类倒签时间较长的虚假租约，一般可以通过对签名与时间字迹进行司法鉴定的技术手段，检定签订合同的真实时间，从而作出真实性或虚假性判断。 　　因此，只要能够查明证实被查封不动产上设定的租赁合同系倒签伪造的，就可以认定整个租赁合同的虚假性质，当然排除其对执行的干扰。 　　2、冲突的租约 　　执行实践中，被执行人伪造虚假租约，为了对抗法院的查封行为，往往需要编造虚假的事由，发生”租赁”期间内行为与其他民事行为的冲突现象。 　　案例二 　　思明法院在执行兴业银行、交通