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建立拆迁补偿评估制度保障拆迁人合法权 摘要：城市房屋拆迁是一个敏感而又普遍的社会问 题。但在目前的城市房屋拆迁领域中，由于房屋拆迁管理制 度不完善造成我国城镇房屋拆迁工作矛盾重重，只有建立完 善房屋拆迁价格评估制度才能从根本上保护被拆迁人合法 权益。 关键词：城市房屋拆迁；拆迁补偿评估制度 分类号：D912文献标识码：A文章编号：1001-828X (2012) 12-0-01 一、 前言 城镇房屋拆迁是指因国家建设、城市改造、整顿市容和 环境保护等需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行 拆除，对房屋所有者或使用者给予一定补偿或视情况进行迁 移安置的活动。［1］其出发点是维护被拆迁人的切身利益。 可是在实际中，被拆迁人的权益往往遭受严重侵犯，原因何 在？本文针对问题进行分析并试对此提出建议。 二、 被拆迁人的权益现状 随着改革发展速度的加快，大开发、大发展格局的形成 必然涉及征地拆迁方方面面的问题。而拆迁行为涉及众多对 象，众口难调必然面临利益冲突，这也是我们社会进步不可 避免的。特别是近年来，城市房屋拆迁中侵犯被拆迁人合法 利益的事件屡屡发生，本应保护拆迁当事人各方合法权益的 地方政府，却在拆迁过程中，反而借助行政强制手段为他们 “保驾护航”致使被拆迁人失去了其应有的话语权和申 辩权，这不但严重影响了社会稳定和广大人民群众对政府的 信心，也完全违背了构建和谐社会的理念。 三、被拆迁人权益难获保护的原因 上述现象，政府不是没有看到，也不是没有作出相应的 举措来制止，但是却事与愿违，那究竟是什么原因导致被拆 迁人的权益遭受严重侵犯？笔者认为可以从以下几个方面 分析： （一） 《宪法》相关规定欠缺性。在自然属性上，房地 产作为一个整体，土地与房屋等建筑物是很难分开的，但依 据我国《宪法》规定：土地和房屋分别归两个权利主体所有。 同时我国宪法还规定，国家为了公共利益的需要，可以依照 法律规定对农民集体所有的土地实行征用或征用，并给予补 偿。［2］这样被拆迁人只能拥有房屋的所有权却和土地的 使用权，国家有权将国有土地使用权回收，这就导致“拆迁 中双方缺少对等的谈判机制、补偿标准偏低、拆迁程序不公 正、被拆迁人的权利被漠视和被侵害、拆迁矛盾扩大和激化 的深层次原因。” （二） 我国不健全的财税体制。在城市房屋拆迁中，政 府通过出让被拆迁房屋所依附的土地的使用权而换取数额 可观的土地出让金，这对于地方政府来说是笔客观的财政收 入。由于我国目前的财税体制是所谓的收支两条线，“政府 对于土地出让金的使用所受到的制约和监督少，自主支配的 灵活性大。”这就不难解释为什么某些政府置被拆迁人的利 益于不顾。而其后果就是造成拆迁人的力量和利益远远大于 被拆迁人的严重失衡状态，进一步引发严重的拆迁纠纷。［4］ （三）当前的拆迁补偿安置制度的缺陷。我国现行《城 市房屋拆迁管理条例》相关规定没有确定的一个补偿标准。 而现行的土地管理法只规定了土地补偿费和安置补助费的 上限，而没有规定“两费”最低必须迗到的下限，［5］导致 拆迁人以拒签评估报告或拒付评估费用为由，要求评估单位 做出最低价格的评估结果以符合其它利益要求，甚至地方政 府行政压力，致使评估机构所做出的评估价格往往以较低的 评估价格来符合拆迁人的利益，这就导致在拆迁过程中，行 政部门对于被拆迁人的补偿往往迗不到合理性，使被拆迁人 的合法权益受到了严重的损害。 四、建议 通过上述分析，我们可以得出要想解决我国城镇房屋拆 迁工作遇到的问题，关键在于如何淡化政府、拆迁人与被拆 迁人三房的利益关系，笔者认为可以从以下方面入手： （一）估价机构的选取 拆迁估价应由具有资质的估价机构承担，估价报告必须 由专职注册房地产估价师签字。估价机构不仅仅单一，应有 足够多有资质的优质机构供拆迁当事人选择。在公开、透明 下由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定。房屋拆迁 许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家 估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的， 估价机构之间应当就拆迁估价的相关操作进行协调并执行 共同的标准。拆迁估价机构确定后，委托人应当与估价机构 签订书面拆迁估价委托合同。受托估价机构不得转让、变相 转让受托的估价业务。估价机构和估价人员与拆迁当事人有 利害关系或者市拆迁当事人的，应当回避。 （二）建立规范保障 目前我国城市房屋拆迁估价工作缺少一个同意标准来 规范，建议制订一部适合现在市场发展全国性的城市房屋拆 迁估价法规来明确标准，弥补目前拆迁补偿安置制度的缺 陷。而笔者认为最重要是明确以下几点： 将拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货 币补偿金额而评估其房地产市场价格。”并将拆迁估价的价 值标准准确的界定为现时公开市场价值标准，这样可以最大 限度地避免估价人员的主观判断对估