解读房地产估价行业发展现状及对策.docVIP

PAGE 19 摘要：我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程，然而房地产估价行业作为朝阳产业发展却十分迅速。社会诸多经济活动，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。这种估价专业活动技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。随着房地产市场的发展，对于专业房地产估价的需求变得越来越大，从而导致整个房地产估价业也发生了巨大转变，笔者在本文中对目前房地产估价行业发展现状及对策进行剖析，建议引入估价报告摘要管理系统等策略体系，对行业发展中存在的问题进行规范化管理。 关键词：房地产；房地产估价业；房地产估价行业现状；估价报告摘要管理系统 一、房地产估价行业发展现状 （一）房地产估价机构发展速度惊人，数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，竞争力弱，缺乏品牌意识 2004年9月29日经建设部第45次常务会议讨论通过《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》（中华人民共和国建设部令第135号），自2004年12月1日起房地产估价机构的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，体制的转变意味着只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的，均可以申请成立专业房地产估价机构。建设部提供的必威体育精装版统计数字显示，目前，全国有房地产估价机构近4500家。以深圳市为例，截止至2007年7月，深圳市国土与房产管理局公布了目前通过广东省建设厅（或建设部）颁发的具备房地产估价资质的房地产估价机构有59家，其中国家一级房地产估价机构有4家，省二级房地产估价机构有24家，省三级房地产估价机构有25家，暂定有6家。估价机构数量占据广东省房地产估价机构半壁江山。?估价机构数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，其中二级、三级及暂定估价机构尤其突出，部分机构寥寥数人，甚至一个外界普遍公认的较有知名度的专业房地产估价机构居然没有一个真正的专职房地产估价师在从事估价技术工作，不难想象其机构核心竞争力及品牌意识。 （二）估价需求缺乏主动性，专业服务与估价收费不匹配 众所周知，在西方经济发达国家，房地产估价专业人士的社会地位是非常高的，很多普通老百姓都拥有自己的私人投资顾问，其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。而在中国，几乎没有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助，绝大多数是被动或是处弱势条件下委托估价机构进行估价事宜，其主要原因还是中国的估价业务体制问题。在老百姓眼里，估价就是走个流程，从而房地产估价专业服务难以从心理上得到普通老百姓的认可。 其次，在估价活动过程中诸多房地产估价机构所提供的专业估价服务与估价收费不匹配，表现在几个方面： 1．业务承接方面 目前绝大多数房地产估价机构业务来源于业务员的承接，估价业务员往往有一定社会关系，但普遍学历偏低，专业素质有限，同时也并非房地产估价师或专业人士，估价专业知识缺乏，向客户所提供的专业服务十分有限；其次估价业务挂靠现象严重，A机构业务员所承接业务出于本机构出具的估价报告不认可或是A机构无法满足业务人员提成要求从而转移挂靠到B机构（原因是B机构资质高，出具的报告易得到认可或是B机构承诺的业务提成高等原因），这种挂羊头卖狗肉的现象扰乱了估价正常秩序，也在客户中造成不良影响。 2．估价勘察方面 （1）有些估价机构根本不安排估价人员去现场勘察，甚至有些机构伪造现场勘察纪录及照片。如深圳较为流行出具预估报告，许多机构出具的预估报告时不安排估价人员去现场勘察，只是凭借房地产证复印件所刊载内容来判断。有些机构在进行个人住宅物业评估时，出于成本与收益不对等的考虑，不安排估价人员现场勘察，其物业照片是通过网络有哪些信誉好的足球投注网站卫星航拍下的外观照片下载而成，室内照片则胡乱拼凑。 （2）勘察现场流于形式，走马观花拍些照片即可，没有详细进行勘察、调查同类物业情况，有甚者连勘察纪录也没有。还有一种情况，某些估价机构，特别是全国性的大型估价机构，对于跨区域的估价业务，往往找估价对象所在地的非本机构估价师帮忙现场拍照，只将估价对象照片上传给该估价机构即算完成现场勘察。 （3）勘察现场人员为非专职房地产估价师或估价员。目前很多估价机构现场勘察人员多半为业务承接人员，谁的业务谁现场勘察已成为行业潜规则。 （4）勘察人员与报告撰写人不一致。报告撰写人不要求到现场实地勘察，只是通过勘察人员的口述或是勘察纪录来撰写报告，任凭该报告撰写人想象力再丰富，也难以直观地反映拟估房地产的真实状态与特点，难以得到客观合理的估价结果。 3．资料收集及估价报告撰写方面 （1）资料收集方面，很多机构弃