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世联上海崇明地块前期定位报告 　　前期策划报告　　1城市发展格局与规划前景　　区域战略地位；　　城市总体规划；　　产业规划；　　交通规划；　　城市/区域发展重点/方向　　城市宏观经济研究　　指标单项研究　　GDP研究；　　产业结构　　固定资产研究；　　人均可支配收入；　　人口；　　其他指标　　指标交叉分析　　GDP构成及比例；　　固定资产投资构成及比例；　　多个构成要素之间的交叉关系　　宏观经济小结　　宏观地产市场　　供给状况：　　房地产开发投资额；　　各类物业新开工面积、施工面积、竣工面积　　需求状况：　　各类物业销售面积　　销售金额　　供给、需求匹配：供求指标的交叉分析　　地产市场总结：　　引用地产发展阶段/周期模型，判断当前市场发展阶段/周期；　　市场特点归纳　　区域市场分析　　市场格局；　　A片区：　　概况；　　供应；　　需求；　　客户概述　　B片区：同上　　专项市场研究　　某类市场综述；　　供给；2345　　6　　7　　8　　9　　10　　11　　12需求；典型项目/产品研究；三级市场；某类市场特点总结市场趋势判断各类变化趋势归纳客户研究定性分析：访谈客户分类界定；访谈提纲；各类客户访谈；主要需求及置业关注点；需求排序总结定量分析：问卷统计：主要置业需求问题的单项分析；综合性交叉分析楼盘成交客户统计；定量分析总结客户趋势总结各方面偏好变化的趋势归纳市场机会判断市场趋势与客户趋势相结合发现市场机会项目分析地块指标；地块区位；四至；地形、地势特点；SWOT分析；S/W分析地段要素环境要素地块要素开发商要素O/T分析宏观要素中观要素微观要素项目评价项目市场定位项目自身条件结合市场机会得到形象、客户、产品等方面的定位原则、方向客户定位市场定位结论结合客户研究结论锁定目标客户群；不同客户群的比例判断产品定位　　13　　14　　15　　16客户定位结合客户需求特征，并参考市场产品情况，得出户型配比表价格定位各类物业产品静态均价动态溢价；计算得到整体均价物业建议主题概念建筑规划建议公共配套建议户型分布建议其他商业价值判断商圈研究商业价值挖掘商业销售/租金水平商业价格估算经济测算　　成本计算；收入计算；利润计算　　附件五：项目定位报告模板　　××项目定位报告　　荣盛房地产发展股份有限公司　　营销策划部　　××年××月××日　　目录　　第一部分项目决策背景及摘要...................................................................................................................................2　　一、外部环境.............................................................................................................................................................2　　二、内部因素.............................................................................................................................................................2　　第二部分项目地块整体情况分析...............................................................................................................................3　　一、地块位置.............................................................................................................................................................3　　二、地块现状.............................................................................................................................................................