商业地产的定位策略和运营模式.ppt

商业地产的定位策略和运营模式 讲师: 方宝庆 2008.07.12 项目前期作业 一、市场条件判断 二、项目位置选择及地方优惠条件 三、判断可发展规模 　　 四、项目土地取得、政府许可及国家各相关政策信息 　　 五、项目定位细化、组团可行性、面积分配性、绿化景观水 系的占比 　　 六、项目规划设计、外部交通和内部流线、行业系统设计 　　 七、设计方案的市场化、广告物选项、氛围营造、活动要求 　　 八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合 　　 九、项目方案的政府许可 　　 十、项目招投标 一、市场条件判断 市场条件的初判断 所在地区的市场状况 对城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性 对项目定位的宏观思考 市场成熟性的问题 地区的社会生产力 人们的收入水平　　 二、项目位置选择 对位置和周边条件的要求 （地图和红线图说显示） 客户流量范围（初步商圈界定） 三、判断可发展规模 项目地址市场前景及可发展规模的可行性分析 项目的市场基础（商圈内商业住宅办公楼群分布概况、交通、 气候、竞争、障碍、大主力店、房价） 周边商圈覆盖人口的情况（年龄层、男女比例、收入支出、 教育程度、交通工具） 可能的客户流量 客户流量产生的项目营业额 项目的可发展规模（项目可营业面积和总高度指标） 项目当地区的需求性分析（消费者的消费欲望）　　 项目地址市场前景及可发展规模的可行性分析 （1）经济环境分析 （2）当地经济发展与政治环境分析 （3）当地房地产市场供需分析及发展预测 （4）项目所在区域市场环境分析 （5）目标消费市场研究 （6）项目评价与总体开发策略 （7）项目品牌塑造及形象树立方案 （8）技术可行性 （9）投资分析（经济效益与风险分析） （10）结论与建议 四、项目土地取得及政府许可 项目土地取得：土地开发使用权（招标出让、拍卖出让和挂牌出让的确认） 政府许可：向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目 得到政府相应机构的批准：计划委员会（对房地产项目进行立项审批）、规划局（对项目进行规划审批）、商业委员会等进行设计施工，土地出让或转让等作业 取得项目开工建设的许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》。《国有土地使用权证》依支付土地出让金的时间不同来取得 居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年 五、项目定位细化 目标客户 市场定位 产品形式 配套设施 环境景观 交楼标准 特 点 启动策略 财务测算 六、项目规划设计 　宏观设计 项目的方案设计 外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局（更合理、更舒适，个性化、动静分区、主次分明的生活要求、现代生活中对厅、室、厨、卫使用功能及其它配套空间尺寸的要求、庭院景观大与小的关系。） 　微观设计 初步设计 施工图设计 建筑工程角度的深化、细化 七、设计方案的市场化 建筑师的概念设计方案特点及风格的美学空间概念 商业策划提出基于市场角度的修改建议 八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合 判断项目规模和投资回报的关系是否合理 判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否 符合投资规律 判断企业自身资金、资源和其对股权的期望之间是 否合理可行 九、项目方案的政府许可 可行性批复 规划审批 交通审批 消防审批 环保审批 供电审批 市政配套其它条件审批 项目投资回报预测的影响 　　 十、项目招投标 施工企业 监理单位 工料测量师 机电咨询商 项目中期作业 一、项目的财务核算 　　 二、资金需求方案 　　 三、融资方案 　　 四、项目融资 　　 五、市场策划 　　 六、招 商 　　 七、价格策略 　　 八、租金策略 一、项目的财务核算 对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。 以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。 二、资金需求方案 对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制 结合项目他项资金的需求，完成项目的资金需求方案 　　 三、融资方案 制定的资金供给计划 融资方案　　 四、项目融资 开发阶段的资金准备 项目运营期间的资金准备 股权融资和债权融资 1、委托专业融资服务机构进行融资 　　 2、自己组织融资团队进行融资 3、向融资服务机构支付融资启动费 4、支付相当于总融资金额2.5—5%的融资服务费 五、市场策划 项目市场策划 环境景观、外立面、样板房、户型结构、接待 中心、销售现场包装、施工管理、工程进度 　　 六、招