房屋及设施设备管理.ppt

1.按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书。 2.制订电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序。 3.建立电梯技术档案。 4.备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司。 5.根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间。 6.电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本。 7.电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人。 8.将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价。 9.电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。 五、空调系统 (一)空调种类 按工作原理分：压缩式制冷机和吸收式制冷机； 按冷源设备布置的情况分：中央空调和独立空调。 (二)管理工作主要内容 1.配备符合要求的专业技术人员。 2.建立空调系统技术档案。 3.制订空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整计划。 4.备齐空调维修、测试用工具，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。 5.确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态。 6.进行空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。 7.在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题。 8.在业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导。 9.在空调系统停机一段时间(如冬季停机)重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作。 10.定期对空调系统进行测试，使空调系统保持在最佳运行状态。 (三)空调设备管理注意事项 1.空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。常用的几种节能措施有： （1）使用节能程序改变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别对待，是空调节能的重要手段； （2）保证和加强相关管道的保温； （3）尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响； （4）保证冷媒液的恰当用量； （5）冷凝水的排除等。 2.重视测量、评估、减小改善空调系统运行产生的噪声污染。 3.恰当地控制新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施，保证建筑物内空气质量。 综合分析题 1.某业主4年前在小区购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知，经查看，是所购商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。 该业主认为，自己并未入住所购商品房，水管破裂不是自己人为造成的，而是水表接头处老化断裂所至，自己不应对漏水负全责。物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失理应由业主承担。 请问楼上业主长期未入住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担？在紧急情况下，物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必需的维修，因此给楼下业主造成的损失应该由谁承担？ 2.王先生住在某物业公司管理的小区内。2010年8月24日下午，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石登之间，造成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先生向法院提起诉讼。请问，在此案例中谁应该承担责任？ * 房屋及设施设备管理 作者：戴鸿俊 房屋及设施设备管理概述 1．房屋种类的划分 (1)按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构； (2)按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重； (3)按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑；一、房屋及设施设备的种类和组成部分 (一)房屋的种类和基本组成部分 (4)按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。 2．房屋的基本组成部分 (1)结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等； (2)装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等； (3)设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷、电梯)等项目。 (二)设施设备的种类和组成 设施设备主要包括：供配电系统、消防系统、空调系统、采暖系统、管道煤气系统、给排水系统、电梯系统、电信和智能化系统等。 二、房屋及设施设备管理的基本要求 (一)基本要求 (1)做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并