海口都海岸项目可研性研究报告.docVIP

PAGE 1 PAGE 1 “都市海岸”项目 可 行 性 报 告 目 录 市场及项目分析 全国房地产形势 二、海口2004年房地产市场发展趋势 三、项目区域状况分析 四、项目周边可比楼盘分析 五、本项目基本情况 六、本项目定位 投资估算与资金筹措 一、项目投资估算 二、项目资金筹措 项目利润率预测 一、销售收入预测 二、项目利润率预测 贷款风险分析 一、开发项目贷款风险因素综述 二、项目风险 附 表 报 告 摘 要 项目主要技术经济指标 一期项目用地 34796M2 一期规划总建筑面积 43156M2 功能设定 ⑴住宅楼层6－9层，纯商业为2层 ⑵一层架空做商业和会所 ⑶2层以上为住宅 市场分析 整体市场分析 整体市场开始复苏，市场消化能力和需求潜力正在趋强,但市场供应速度远大于市场吸纳速度,空置面积有进一步加大趋势,相应也增加风险性。 区域市场分析 海甸岛作为政府规划重点，在众多利好市政规划下，开发前景看好。鉴于区域楼盘以大户型为主的情况下，小户型住住宅的需求前景和消化潜力值得期待。 户型面积定位 1房 面积52-57M2 2房 面积87-91M2 3房 面积124-131M2 档次定位 高档住宅 价格定位 ⑴住宅均价3000元/M2 ⑵商业均价5000元/M2 开发成本测算 建设总投资 9045万元 单位面积平均完全成本 2095元/M2 以上包括：土地使用出让金、开发成本、销售费用、利息、其它财务费用、销售税费 基本方案 按基本售价全部销售计，项目内部收益率54.1% 保守方案 按基本售价-10%，项目内部收益率26.1% 综合评价 本项目无论从市场角度，还是财务角度来看，都具有较强可操作性，极具开发潜力。 市场及项目分析 一. 全国房地产现状 2003年８月，国务院下发了被业界简称为１８号文的《关于房地产市场持续健康发展的通知》，其中对房地产业“支柱产业”地位的确定尤其引人注目。一边是防范和压缩，一边是鼓励和放开。 被称为中国房地产市场发展新“五年计划”的18号文，进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向，国家一直将房地产业当作基础产业对待，在通知中，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”从“基础产业”到“支柱产业”定性的改变，表明房地产行业在中国国民经济中所占地位再一次被强化了。 关于房地产地位，98年国家曾明确提出要把房地产培育成支柱产业，经过其后几年的快速发展，特别是99年后房地产行业每年的增长速度达到了30%左右，对GDP增长的直接贡献达到1.5%，如果加上间接贡献，这一数字接近3%，已经成为国民经济增长的主要来源之一，成为真正的支柱产业。 通知充分肯定了房地产业的地位与作用：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。 在《通知》中有“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”的内容，另外在整顿市场秩序上“对空置最大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报”，在加强信贷管理上“对符合条件的房地产开发企业和项目，要继续加大信贷支持力度”。可以预言，由现在开始，数量庞大的中小型房地产开发企业将进入一个合并重组的高潮，国内将出现一批有能力进行跨地域经营、主导市场发展的大型房地产企业，而各中小城市也将出现数量较少、但是能在当地市场发挥重要作用的中型房地产企业。 二. 海口市2004年房地产发展状况 1、房地产开发投资规模大幅增加 房地产开发投资规模逐年扩大，已成为拉动海口市固定资产投资增长的主动力。2003年，全年房地产开发投资共计27.7亿元，比上年增长84.0%。房地产业的迅速发展，使房地产开发近两年来在固定资产投资领域扮演着越来越重要的角色，2003年海口市房地产开发投资占全社会固定资产投资的26.4%，在全社会固定资产投资中名列第二，仅次于基本建设投资。 投资力度的加大，意味着市场的信心重新树立，加快了发展的速度。 2、商品房施竣工面积和销售面积增长迅速 2003年商品房施工面积402.17万平方米，比2002年增长85.6%，其中住宅施工面积342.69万平方米，增长94.3%；商品房竣工面积89.4万平方米，比上年增长92.2%，其中