万科珠海金域蓝湾项目的策划.pptVIP

万科在珠海向国际启航;目 录; *; *;珠海——南中国的一颗滨海明珠 是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，海岸线长691公里。珠海拥有146个岛屿，有“百岛之市”的美誉。;港珠澳大桥（规划中）; 因为自由行的开放，以娱乐服务事业为主导的港澳，经济发展的同时也带动珠海旅游业的迅速发展。; 珠海通过旅游业的发展使得常住人口总量较少，经济规模不大的情况下，人均可支配的收入为于珠三角城市的前列。;综上所述：; *;珠海，房地产市场进入市场化快速发展阶段;土地实现招拍挂，外地开发商纷纷进驻;施工面积近年大幅增加，销售面积较为平稳;近年住宅售价升幅明显;外来需求占重要地位，港澳客户快速增加;珠海房地产市场主要板块分布;珠海房地产各板块主要特征;珠海房地产发展市场前景预测; *; *;海景地产发展迅速;主要海景板块描述; *;香格里海;研究说明; *;在售项目分析;项目规模;美丽湾二期;完善的社区配套、专业的物业管理有效提升楼盘档次 如：旭日湾、扬名海邑、海湾半山;;130-200平方米的大三房、四房是目前海景盘主流产品;;2003年前海景盘均价集中在5000－7000元/平方米（毛坯）。大部分楼盘由于产品定位不当，设计欠佳，加上房地产大环境影响，导致市场消化速度普遍较慢;;海景盘面积大、单价贵，总价高，主要面对高端客户 客户主要来源： 1、珠三角及外省 2、港澳台、外籍及海归人士 3、珠海本地 4、其它区域 购房主要目的： 1、长期家庭居住 2、度假/养老/避暑 3、投资兼顾自住;;珠海欠缺全国性品牌发展商，楼盘影响力不够 高层物业成为目前一线海景盘开发主流 完善配套、专业物管直接提升楼盘档次，港澳客户尤其受落 海景、山景成为海景盘最核心卖点，价格高低主要取决于海景的优劣 近年海景盘开始运用与海结合的时尚新颖外立面风格 130-200平方米的大三房、四房是目前海景盘主流产品 产品设计注入了较多豪宅元素，但舒适有余，尺度不足 一线海景单位目前均价在8500-11000元/平米（毛坯）之间，销售情况理想; *;海景豪宅未来供应量分布;; 珠海海景豪宅未来供应量以吉大拱北及唐家湾海景板块为主，老香洲 海景板块供应量相对较少； 与其它两板块相比，老香洲海景板块缺乏品牌发展商进驻； 老香洲海景板块海景豪宅市场还有很大的发展空间。; *;高端客户构成;购房主要目的：;珠三角及外省的客户;港澳台、外籍及海归人士;珠海本地客户; *; *;项目理解;工商银行;老香洲海景板块因为历史原因，遗留下众多烂尾建筑，影响客户购买的信心； 沿情侣路边，周边环境比较差，以小个体经营为主，难与项目豪宅形象匹配。;后续的开发量少，缺乏品牌发展商的进驻（区内缺乏优秀的产品、规划设计及物管服务）;万科产品打造力 （打造优秀产品）;总占地面积：2.4万㎡ 总建筑面积：9.6万㎡ 容积率：4 建筑类型：以高层为主，少量townhouses。 地块特色： 望江展面长达230米，海景资源可得到最大限度的利用。 除景观的影响，渔船的作息及临近交通主干道给项目带来双重噪音的干扰。; 金域蓝湾矗立于深圳福田滨海的优越地段，优美灵动的建筑曲线形成丰富宽阔的迎海视野，100％的海景打造出动态的居住环境。 金域蓝湾是万科地产的极具代表性的海景豪宅典范，更是凭借万科品牌的魅力和万科一流的物业管理，其升值前景和投资回报潜力无限。;万科金域蓝湾以其高素质的产品设计，一流的物管服务，打动了众多香港客户。有超过半数业主为香港人，金域蓝湾的品牌效应已经辐射致香港。;本项目东倚海景板块，西靠老香洲板块，坐拥一线优美海景的同时尽享城市中心生活配套成熟的优势。 万科的进驻将令老香洲海景板块价值提升引起新的市场关注。 我司预期由万科打造的珠海金域蓝湾项目将会超越珠海市面上的所有的海景项目，成为海景豪宅的极致。;;W;0;项目SWOT分析——借助优势，削弱威胁影响;项目SWOT分析——利用机会，弱化劣势;T; *;项目定位;在珠海这个与港澳无缝连接的城市，万科在此倾力打造海景豪宅——“金域蓝湾”，如果仅仅站在珠海的市场去认识这个珠海金域蓝湾是绝对不够的！ 我们认为应该把眼光放的更远、更高！;珠海·万科金域蓝湾 珠海海景豪宅的全国品牌;珠海市的 城市品牌;珠海海景豪宅全国品牌 · 金域蓝湾;; 通过打造全国知名的海景项目，我司建议项目客户群的组成比例遵从于“立足珠海面向全国”的 4-3-3原则：;珠海本地客户;占30％;来珠海经商的生意人：注重物业的档次，十分关注楼盘的交通及与个人经商点的距离； 国内政府高级官员：追求宁静舒适的生活环境，度假养老； （外企）高级技术人员：注重生活品味，尽情享受生活； 外企高管：