第一章 房地产概述 房地产金融与投资课件.ppt

第一章 房地产概述;参考书目; 第一章 房地产概述; 第一节 房地产基本概念与特征;;动产（Personal Estate) 动产也称为非不动产，是指不属于土地及其改良物，如桌子、椅子、床、车、农用机器等，它归属于私人物品。 鉴别动产和不动产的标准： （1）附着方式 （2）物体的适用性 （3）合约的存在 （4）当事人关系;;;二、房地产的构成;1、土地(land) 指土地及其上下一定的空间和附着于土地的各种基础设施的总和。 三通一平：水通、电通、路通和场地平整 五通一平：给水、排水、供电、通信、道路和场地平整 七通一平：给水、排水、供电、供热、供气、通信、道路和场地平整 九通一平：给水、中水、排水（雨水、污水）、供电、供热、供气、通邮、通讯（电话、计算机）、道路和场地平整;; 根据我国1982年《宪法》规定，在中华人民共和国境内???市土地归国家所有，农村土地采取集体所有制，城市郊区土地除法律规定属于国家所有的以外，一般属于集体所有。 ;;;土地的基本内涵 坐落：所处的区域和具体地点 面积：依法确认的面积 形状：规则 四至： 地势：地势高低、自然排水情况、被洪水淹没的可能性等。 周围环境、景观;;;;;;;;;;房屋的基本内涵： 坐落：建筑物的用途、档次、规模与建筑物的坐落是否配置协调 面积：平方米 层数和高度：低层建筑、多层建筑、超高层建筑 结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构 设备：给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备 ;装修：内装修和外装修 公共配套设施完备程度 平面布置：平面图、户型图 外观 建成年月 维修、保养情况及完损程度 利用状况：不同用途的面积分配及楼层分布 产权情况：共有、出租、抵押、产权有争议、违法建筑;;房地产构成;; ;; （2）房产的类型 根据用途的不同，房屋一般主要分为5种类型： 住宅用房 住宅房屋 生产用房 营业用房 行政用房 非住宅房屋 其他专业用房等;;;;;4、房产与地产的联系 （1）实物形态方面，土地开发与房屋的建造是一个并行和继起的过程。 （2）价格形态方面，地价与房价相互影响。 （3）权属关系方面，地产经营和房产经营由于产权的联动性决定了他们往往是“相伴而行”的。 （4）资本循环方面，两者资本的循环过程是相互融合的。 （5）归属范畴方面，在生活资料方面，两者同属财产范畴；而在生产资料方面，两者又同属于资产范畴。;（四）房地产综合体的属性和特征; ;;; ;;;;5、工业房地产 工业房地产包括工厂、仓库、成品和材料堆放场地、码头等。工业房地产具有以下特点： （1）工业房地产一般不作外部装修，总建筑成本相对比较低。 （2）工业房地产在结构设计方面技术性要求较高，因而适用性比较差。 （3）工业房地产对周围环境也有一定要求，主要是交通便利，有较大的发展空间。 ; ;;;; 第二节 房地产业;;;;;;三、房地产业的行业构成;;五、房地产业在国民经济中的地位;;;;;; 第三节 房地产市场;; ;;;;;;;;;;;;;;;;;;;（二）房屋租金的种类 福利租金也称标准租金，是地方政府根据一定时期内所在地区的社会经济发展水平，尤其是中低收入家庭的收入水平和支付能力而制定租金水平，以折旧费、维修费和管理费为测算的基础。 成本租金是考虑了房屋简???再生产状况的租赁价格水平，由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金构成。 商品租金是在充分考虑房屋建筑物寿命年限、地段价格水平、商品交换收益的房屋建筑的出租价格，它是由成本租金的基础加上保险费、地租和利润等8项因素构成。 市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。;;;;;;;;;;;;;;;;