第四节打造谐城地铁综合体建筑策划思想盈利模式研究.docVIP

建设和谐城市的地铁综合体的建筑策划思路与盈利模式 杨宝民 江禾 城市广场周边的地铁综合体最佳开发模式 地铁城市设计的机制 地铁综合体的盈利模式 地铁综合体的购物中心定位与经营分析 地铁综合体的人性化设计 地铁综合体的实施策略 地铁综合体的最佳盈利模式 城市广场与地铁综合体的教训 新摩尔公司组织专题考察上海、深圳、沈阳、徐州等多个城市广场，发现已经建设的城市中心广场地下空间利用大多不够科学，突出表现在公共停车场的缺乏以及地铁连接空间规划设计不合理。 日本在火车站与地铁站结合的城市综合体与城市设计方面已经取得成熟经验，车站与商业设施、地下与地上空间一体化设计，顾客流线与机动车流线完全分离。胡宝哲博士总结了日本站前再开发的模式图，在东京商业中心专著中详细介绍。新摩尔公司在２００５年及２００８年分别考察了日本高速铁路火车站与地铁站前广场，全面总结了日本经验，可以应用于国内各类火车站广场及周边综合开发的策划中。 通过总结国内教训，借鉴日本成功的地铁开发和地下空间利用经验，运用城市设计和商业建筑设计理念，新摩尔公司提出了一个基于城市广场的地铁综合体盈利模型，把握社会效益与经济效益的平衡。 表１基于城市广场的最佳地铁综合体盈利模型 城市广场 地面 定位为商业休闲广场与绿化结合，突出公众的可参与性，周边有围合 地下四层 地下２，３，４层重点开发公共停车空间和人防空间以及休闲娱乐空间，以政府投资为主周边开发商承担部分投资，给予相应车位作为投资回报。 地下一层局部下沉，形成开放式空间地下一层重点开发商业用途 南侧综合体 根据人流情况和周边消费者需求进行物业功能定位 龙头商业综合体 东侧综合体 商务休闲 北侧综合体 龙头商业综合体，城市地标建筑 西侧综合体 餐饮娱乐 图1 深圳北站交通枢纽效果图 深圳北站综合交通枢纽位于深圳市宝安区龙华西南部，东起上塘路，西至规划路，南起玉龙路，北至留仙大道，汇集了地铁4 号线、5 号线和6 号线，衔接京广深港客运专线和杭福深两条国家高速铁路，与常规公交、长途客运、出租车及社会车辆有效接驳，建成后将成为华南地区乃至全国重要的区域性铁路客运枢纽，也是深圳市最重要并具强大口岸功能的陆路交通门户。 深圳北站枢纽工程商业配套工程分别处于枢纽的东西两个广场的四个象限和东延平台的84标高、78标高层，总面积约10万平方M。 我们运用上述赢利模式，对深圳北站地铁和火车站枢纽进行合理的商业规划，其中东广场成为服务深圳市区顾客的重点，他们具有较强的消费力，主要发展时尚类商品批发等，站点内物业重点服务乘客，例如配置小型书店、便利店、快餐等业态。 城市ＣＢＤ地铁工程城市设计的机制 完全依靠开发商进行城市ＣＢＤ改造和建设，难以确保城市的和谐，需要政府引导，确保公众利益和社会效益优先，尔后为开发商提供公平的开发机会。 借鉴法国新城区和ＣＢＤ 开发的成功经验，我国城市ＣＢＤ核心区开发可以成立政府为主的城市开发公司，主要负责土地一级开发，首先做好城市设计工作，尔后与地铁公司联合完成交通枢纽建设，城市广场，地下空间开发，共同为开发商提供良好的城市空间，准备比较充足的公共空间停车位，发展商可以专心开发好自己的物业工程，可以是城市综合体工程，也可以是购物中心或餐饮娱乐文化设施。 一般以核心枢纽地铁作为综合体重点开发区域，充分挖掘人流的商业价值，形成城市商业中心和文化中心。综合体工程需要良好的城市设计作为依托，而城市设计的有效实施需要适当的开发机制。 图2广州珠江新城ＣＢＤ城市设计模型 地铁公共空间可以采用两种利用方式，一种是深圳大剧院地铁站模式，新开发的华润万象城利用２００多M长的地下通道与购物中心连接，已经运营多年的地王大厦也直接和地铁在地下连通。深圳书城等地下无法连通的建筑在大门口附近设立出站口。另外一种是华强北地铁站开发模式 ，充分利用地下空间设立大型商场，同时改善交通环境，让过街人流通过地下通道。 图3 长春国际金融中心 长春国际金融中心就是一个典型的城市设计与建筑设计相互结合的作品，该工程由香港上市企业荣丰控股集团开发，由于新摩尔公司提供策划和招商以及运营顾问服务，因此，我们前期介入参与方案设计研讨，配合澳洲COX公司优化方案。 长春国际金融中心总规划用地面积3.6万平方M，规划建筑密度≤50%，容积率＜5.7，规划绿地率≥25%。工程总建筑面积约28.5万㎡，地上建筑面积205000平方M，地下建筑面积约80000平方M。其中商业面积35841平方M（综合商业面积建议达到4万平方M左右）；五星级酒店39356平方M；写字楼34863平方M；高档公寓94940平方M。物业组合为5A级写字楼、五星级酒店、名品购物中心、高级公寓。 新摩尔主张充分利用未来长春地铁1,2号线路建设机会，形成和广场的互动，利用地铁建设机会考虑和广场连接，形成整体