第6章房地产评估.pptVIP

思路： 土地价值?土地年纯收益?房地产年纯收益-房屋建筑物年纯收益?房地产年总收入-房地产年总费用?房屋建筑物现值?房屋建筑物重置成本?成新率?房屋建筑物折现率?年折旧率 步骤： 1.房地产年纯收益1）年总收入2）年总费用 2.房屋建筑物年纯收益1）现值2）折现率 3.土地价值 在建工程评估方法 1、重置核算法是对在建工程按工程完成情况的客观投入成本进行估算， 来确定在建工程评估值的方法。简化的计算公式是： 对于有完整的用料、用工和安装工程记载的在 建工程项目，用重置核算法得到的评估结果比 较客观、真实，但这种方法的专业性很强。 2、预算调整法是根据预算的基础资料的经验数据，将未完工工程所完成的 工程量，由预算口径调整为重置成本来确定在建工程的方法。 在建工程评估值=∑(各项直接费项目工程量×定额单价）＋∑(应计间接费的直接费项目×规定的间接费率）＋材料、人工价差调整＋资金成本 在建工程评估值=（按实际工程量的预算造价－不可预见费）×（1＋预算调整系数）＋实际发生的不可预见费 这一方法的关键在预算调整系数的估计，预算 调整系数由工程量差异、材料及人工的量差与 价差、定额和间接费标准差异综合确定，调整 预算若能确定，评估计算就比较简单。 在建工程评估方法 3、形象进度法亦称部位进度法，它是根据在建工程项目完工后的价格， 综合未完工程形象进度评估在建工程的方法。 在建工程评估中应注意的问题 在建工程评估值=工程预算造价×在建工程完工进度百分比 在建工程完工进度百分比=∑（各部位完工形象进度%×各部位占总工程造价%） 1．评估范围的确定 2．合理选择评估 3．特殊处理问题 思考题 思考题 1．房地产有哪些特性？ 2．影响工业用地的区域因素有哪些？ 3．简述土地价格体系和评估价格的种类？ 4．用收益法进行土地使用权评估时,如何求取土地收益？ 5．房地产的还原率有哪几种?它们之间有怎样的关系? 6．用市场法评估房地产时,所选择的参照交易实例应满足什么条件？ 7．用市场法评估房地产时,主要应进行哪些差异修正？ 8.用成本法评估房屋建筑物和土地,适用于哪些情形? 9.如何用剩余法评估土地价值? 10.在建工程评估需要收集哪些资料? 11.简述基准地价法和线路价法的基本思路? 12.在建工程评估有哪些特点?有哪些需要注意的问题? * Company LOGO 第六章 房地产评估 房地产评估收益法的应用 房地产评估市场法的应用 房地产价格体系，影响房地产价格的因素 房地产的特性以及评估特点 房地产评估的对象、类别及相关概念 土地价值评估的剩余法 房地产评估对象及其分类 房地产 通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和附着物）和承载房屋建筑物的土地的合称，法律上称为“不动产”。对城镇某宗房地产，通常称为物业。 资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要，通常可以将房地产区分为三种评估对象：单纯评估土地价值、单纯评估房屋建筑物价值、房地合一价值（或称房地产价值、物业价值）。 2 1 土地及其分类 1．国有土地和集体土地。 2．工业用地、商业用地、住宅用地、其他用地（如教育用地、交通用地、公用事业用地等）。 3．市中心区土地、城区土地、郊区土地、开发区土地等。 4．划拨土地、出让土地、转让土地、租赁土地等。 5．生地，指不具备城市基础设施的土地；毛地，指具有一定城市基础设施，但地上有需要支付迁移安置房屋费用的土地；熟地，指有完善的城市基础设施，土地平整能直接在其上进行房屋建设的土地 房屋建筑物及其分类 1．按房屋的使用性质划分，主要有： （1）工业厂房（2）商业用房（3）住宅（4）文教卫生用房（5）其他用房 2．按房屋的结构类型划分，主要有： （1）砖木结构： （2）砖混结构 （3）框架结构 （4）剪力墙结构 （5）框架—剪力墙结构 房地产特性和评估特点 二、房地产评估的特点 由于房地产商品的特殊性，在房地产评估中， 以下几点与其他有形资产评估有较大区别： 1．非完全竞争性 2．非成本因素重要性 3．房地不可分割性 一、房地产的特性 1．位置固定性 2．供求区域性 3．经济用途的可变性 4．价值量大，生产周期长，使用时间长 5．保值与增值性 6．内在、外在环境的统一性。 土地价格的基本构成 1．土地取得费 （1）征地费 （2）拆迁安置补偿费 2．土地开发费 （1）基础设施配套费 （2）公用事业建设配套费（3）小区开发配套费 3．土地所有权收益 4．其他。 （1）税费 （2）投资利息 （3）利润 土地价格的主要类型 1．土地所有权价格(购买价、征地价格）和土地使用权价格（租赁价格、出让金，出让年限） 2．基准地价、标定地价、出让底价、转让地价和租赁地价 3．土地总价、单