北京市物业服务合同示范文本说明资料.doc

《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》 示范文本发布??一、制定合同示范文本的背景???随着城市建设的不断发展，物业服务逐渐成为城市房屋服务管理的主要形式。截至2008年3月，全市实施物业服务总建筑面积达3.5亿平方米，其中住宅面积2.7亿平方米，约占住宅总量的80%；全市住宅小区成立业主大会的有627个，约占项目总数的20%。全市共有物业服务企业2844家，从业人员约20万人，其中一级企业65家，二级企业197家，物业服务已经涉及北京市民千家万户。??但由于物业服务合同签订不规范，合同内容不全面、不细化，权利义务设定不公平，标准约定不明确，违约责任不清楚等问题也引发许多物业服务纠纷。围绕合同而产生的投诉、信访数量占了物业服务投诉、信访总量的较大比例，物业服务合同的不规范问题已成为影响构建和谐物业环境的重要因素。同时，近几年的人大建议案和政协提案也越来越关注物业服务合同，约有一半以上的人大建议案、政协提案涉及合同问题。代表、委员们希望相关主管部门能够，加强物业服务合同监管，制定和推行物业服务合同示范文本，引导各方主体增强合同意识，依约履行各自的职责，承担相应的义务。?二、合同示范文本制定过程????为规范我市的物业服务活动，维护物业服务活动中各方当事人的合法权益，减少物业纠纷，营造和谐的物业环境，北京市建设委员会与北京市工商行政管理局共同起草了《北京市前期物业服务合同》与《北京市物业服务合同》示范文本。海淀工商分局积极参与了示范文本的起草工作。为保证示范文本内容的科学性和实用性，两部门采取公开征求意见、内部研讨、专家座谈、公开论证等多种形式，广泛征集和听取了社会各界的意见，对示范文本内容进行了反复的修改和完善，前后历时一年多的时间。两个示范文本已于日前定稿，并将于2008年5月1日起正式在全市范围内推行使用。当事人使用示范文本，可到各区县工商分局领取;?也可登录“北京工商”、“首都之窗”或“千龙”网下载电子版使用。?2007年3月、10月，示范文本曾两次通过“北京建设”、“首都之窗”等网站公开向社会征集意见，引起了市民的广泛关注。征求意见的页面浏览量达近2万次，收到留言近150条，邮件近50封，涉及了停车位收益、拒缴物业费、共用部位及共用设施设备收益、物业费标准、电梯使用收费、取暖费及自采暖证明、合同期限等七个专项问题和若干综合性问题。????网上征求意见后，市建委、市工商局多次组织物业管理专家顾问组、物业服务企业和业主代表召开座谈会，对合同文本结构、酬金制收费方式、收益分配、停车及违约责任等方面进行了深入细致的探讨。?2007年12月，市建委与市工商局共同邀请业主代表、物业企业代表、法学家、物业专家、消费者协会、律师等有关人士召开了合同文本的公开论证会，由“首都之窗”网站对论证会过程进行了全程直播。相关专家、代表围绕示范文本内容展开了论证，提出了大量的意见和建议，包括建立预警机制、细化违约责任、建立物业服务费用价格联动机制、明确开发建设单位的责任、增加建筑的安全性保障条款等。公开论证会再次引发了社会各界的关注。????三、合同示范文本的适用范围?《北京市前期物业服务合同》示范文本将作为《商品房买卖合同》的附件，要求开发建设单位在销售物业之前选聘物业服务企业时签订，在办理房屋预售手续的同时上报市建委市场交易管理系统予以公示，由买房人在购房时予以确认，避免和减少业主入住后发生争议和纠纷。????《北京市物业服务合同》示范文本供业主大会或业主选聘物业服务企业时使用，通过明确物业服务范围、完善业主与物业服务企业的权利义务、规范物业服务收费方式、明确违约责任等措施进一步理顺双方关系。?四、合同示范文本的主要内容????《北京市前期物业服务合同》示范文本由十部分、三十三条组成，《北京市物业服务合同》示范文本由十一部分、三十四条组成。两个示范文本分别明确了前期和后期物业服务中的服务范围、服务标准、合同期限、服务费用、权利义务、违约责任等相关条款。对于规划平面图、物业构成明细、物业共用部位明细、物业共用设施设备明细、物业服务标准以及移交资料清单等具体内容则以附件的形式体现。??《北京市前期物业服务合同》主要内容????前期物业服务合同是开发建设单位与物业服务企业之间签订的，但服务的主要对象却是广大业主。本合同中不仅明确了开发建设单位和物业服务企业设定权利和义务，更考虑了广大业主的合法权益。并以业主入住为界，分为入住前服务和入住后服务两部分。?（一）业主入住前的服务????合同中明确，开发建设单位和物业服务企业应当就入住前服务的具体事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用等事项，并规定因入住前服务发生的费用由开发建设单位另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。?（二）业主入住后的服务??