石家庄城市进入研究报-世X地产201706.pptx

2017年6月;前言 为了更好的协助贵司系统的了解石家庄城市及房地产市场发展的整体情况，我们将从城市宏观环境、城市房地产市场环境（住宅）、房地产企业竞争环境以及客户四个角度剖析石家庄房地产市场，并结合石家庄世联对于市场的理解，给出城市进入的研究建议。;;;城市宏观环境 石家庄作为河北省会，冀中南城市群中心，经济稳步发展，人口持续增加与流入，产业结构正转型，与京津冀协同发展； 城市新的空间格局正在逐步形成，城市骨架拉大，城市空间扩容； 受历史原因影响，政策方向之一为市场严查、加快处理违规项目，推动市场规范。另外随全国大势，周期性调控，目前已进入新一轮收紧期。 影响分析：新的城市站位与空间格局形成为房地产开发带来机会，但短期内，合理的确定开发战略成为进入城市发展的重要先决条件。;1949-1968年 城市发展迅???时期 纺织联合企业、医药企业、热电厂;? 《京津冀都市圈区域规划》按照“8+2”的模式制订：包括北京、天津两个直辖市和河北省的保定、廊坊、唐山、秦皇岛、沧州、张家口、承德、石家庄8地市。 ? 《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》明确以建设京津冀城市群为载体，充分发挥保定和廊坊首都功能疏解及首都核心区生态建设的服务作用，进一步强化石家庄、唐山在京津冀区域中的两翼辐射带动功能，增强区域中心城市及新兴中心城市多点支撑作用。;雄安新区的确立集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎，以促进北部地区的区域和经济发展。 雄安新区带动整个京津冀的发展提速，打开北京资源外溢通道，石家庄享受部分资源外溢。区域层面看，石家庄冀中南城市群中心地位更加稳固。;行政区划：石家庄包含7个市辖区，桥西区、新华区、长安区、裕华区 （代管高新区）、藁城区、栾城区、鹿泉区;行政区划：2014年石家庄市内五区人口298万，土地面积445平方公里；石家庄市区人口总计453万，土地面积2229平方公里；下县市人口共计594万，土地面积13608平方公里；石家庄人口总计1062万，土地面积15964平方公里。;;? 石家庄市65岁以上老年人口低于全国平均水平 （10.1%），主要原因是承接首都产业转移带来的 人口迁移、外来年轻人口的大量涌入，拉低了石家 庄的老龄化水平，年轻化的市场势必拉动石家庄的 房地产市场。;重点城市近五年（2010－2015年）总人口变化情况（万人）;城市人口：石家庄落户条件宽松，尤其着力吸引有一定学历、投资经营的个人;发展框架： ? 一城即中心城区，包括现状城区及正定古城、及其高速公路以东地区； ? 三区包括老城区、滨河新区和东部新区； ? 三组团即鹿泉、栾城及藁城三个组团，环绕中心城区。;发展战略： 北跨：通过基础设施和重点项目建设，大力发展正定新 区，承载会展、体育、总部经济、文化教育等现 代服务业和新兴服务职能。 南优：优化中心城区和栾城的用地布局和功能结构。 西控：开展西部山前生态保护，适度控制周边开发。 东延：结合东部产业区和藁城的发展，引导工业产业向东部集聚。 区域划分 2014年9月，石家庄行政区域进行了调整，撤销石家庄市桥东区，部分街道划归石家庄市长安区，部分街道划归石家庄市桥西区；撤销县级藁城市、县级鹿泉市和栾城县，同时分别设立石家庄市藁城区、鹿泉区和栾城区。至此，石家庄市由原6区17县市(12个县5个县级市)变为现在的8区14县市(11个县3个县级市)。;城市规划：在城市空间发展策略和规划下，形成1+4组团，各功能定位不同，石家庄迎来组团化、规模化发展，但是目前四大组团仍处于发展初期;;;城市交通：城市外围多条高速路，内部多条道路修建及扩建，带动城市与周边区域的互动性及有效改善城市内部交通;城市交通：规划6条地铁线路，预计今年两条线路一期工程通车及对旧火车站扩建、东站投入运营，有效提升城市交通承载力;城市交通： 地铁1、3号线一期工程2017年6月预计通车，2号线一期、1、3号线二期预计2020年通车，其他线路暂未发改委暂未批复;公园：建设体育公园二期、龙泉湖公园等、对园博园、秀水公园、西清公园、裕西公园、平安公园、赵佗公园等6座城区重要公园进行提升改造。 道路：南二环东西延线、和平路东西延线、体育大街南延线、天山大街南延线、胜利大街南延线和中华大街南延线等规划多条道路。 地铁：规划地铁1号线(一期)和3号线（一期) ，预计今年投入使用。 石家庄东站：第三座火车站，预计今年下半年通车， 商圈： 瑞城建设石家庄第二座“万达”商业综合体 新华区建设石家庄第三座“万达”商业综合体 医院：河北省二院分院、石家庄市第四医院谈固分院、