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论酒店式公寓的经营与管理 文/ 鲁军 郭丹丹 前言 酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物 业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住 家。 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”， 定位成为服务高端市场的产 品。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的 特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综 合性很强的物业管理概念。 酒店式公寓的特点主要是: 1. 酒店式公寓既有居住功能，又有商务功能。 2. 星级酒店的高标准服务融于公寓的日常生活之中 3. 酒店式公寓的投资价值，不仅取决于良好的地段、高端的硬件配套，更重要的是 取决是否真正提供酒店式的服务、专业的经营管理，使项目受到市场长期的青睐，保持 良好的出租率。 一、酒店式公寓成功的关键 我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸 收了外来的模式。 之后又出现在上海、 北京、广州等地， 目前全国各大中城市都有发展。 就目前四大城市的酒店式公寓市场来看，短期的销售并不存在较大问题，后期的租 赁能才是酒店式公寓将要面临的大难题。 作为一种投资产品， 销售成功与否并不足以考量酒店式公寓是否成功， 经营阶段的 出租率和租金价格才是硬性指标。 一个酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间，甚至能否最后成功，还要看以下 五个方面： 1. 位置：是否具备可持续发展潜力，高档酒店式公寓的出租率直接受物业所在区域 板块的商务活动活跃程度的影响； 1 2. 品质：建筑设计、内部装修等是否符合客户个性化需求； 3. 经营管理： 是否聘请知名的专业公司进行经营管理， 酒店式公寓项目是一个投资 和自住兼顾的项目， 酒店式公寓进入租务市场中， 客户的去留很大程度上取决于经营的 定位和服务的质量， 提供稳定的入住率、 投资回报率和良好的服务是评定物业好坏最基 本的条件，是产品附加值和直接收益率； 4. 推广：注重品牌效应，持续、稳定的市场传播是物业发展的基础； 5. 区域市场整体经济的发展态势。 我国几大城市酒店公寓在地段、产品品质、推广等方面都极为相似，但从目前经营 的情况看，广州的酒店式公寓的发展落后于其他三大城市，究其原因在于在广州多数酒 店式公寓目前缺乏的与之相符的经营管理。 由此可见，酒店式公寓只有导入一种既具有国际品牌又能够融合经营与管理的后续 服务，才能成为真正意义上的酒店式公寓，运作上才能获得成功。 而上述的这种服务需要具备以下特点： 1、具有国际性的品牌。 2、具有全球化的国际资源。 3、能够满足客户的多重个性化需求。 4、能够为投资客户提供高水准的管理服务。 5、酒店式公寓兼有居家的功能，其经营管理还必须与住宅需求的物业管理服务相 融合。 二、酒店式公寓的运营模式 （一）酒店式公寓的运营模式一般包括以下两种： 2 即发展商直接出售，不承诺任何投资回报 直接出售 即发展商售出物业后，对业主提供各种形式 的增值服务； 通过引进专业的经营管理公司， 提升项目的经营服务水平和品牌。 后续增值服务销售 1、直接出售运营模式运作流程图 发展商 管理公司