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哈里森房地产18年周期模型 (2010-05-07 14:44:36) 一、模型简介哈里森仔细研究了200 多年来主要英国和美国的的经济和房地产史，他认为：1、房地产的周期是18 年左右；通常前14 年房价是上涨的，后4 年房价是下跌的；2、18 年的房地产周期目前依然在起作用。哈里森的模型表明：房价会先上涨7 年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5 年的快速上涨，再之后是2 年的疯狂（哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”）。最后是历时4 年左右的崩溃。二、房地产周期的描述具体来看：1、前7 年缓慢上涨：在前7 年经济刚从萧条中走出，经济开始增长，相应地房价也开始缓慢上升；2、其后5 年加速上涨：因为土地的供给是有限的，当房价涨到一定程度，人们意识到他们的资金的最佳回报在房地产上，于是他们开始在房地产市场进行投机买卖，获取资本收益；3、再后2 年演绎疯狂：由于投机者和企业的追逐，房价变得越来越高。企业的经营行为受到了严重影响。最终企业也大规模参与这种短期有利可图的房地产投机。当过多的资金追逐在房地产市场上时，导致土地价格发生剧烈上涨，从而演绎了崩溃前的疯狂。这是一段疯狂交易的时期，价格不再引导人们做理性的决定，购买者确信那里会发一笔横财，因此他无论如何都要出价高于其他竞买者。随着价格的逐步上升，现实与幻想之间的差距扩大，直至事态出现转折点。政府部门看起来美妙的城市规划也起到了推波助澜的作用；4、房地产泡沫崩溃，调整3-4 年：通常，土地这些资产泡沫的崩溃有两种效应。一方面，土地的泡沫破灭使得一些投资者离场，这些投资者的违约会导致其类型的资产泡沫的崩溃；另一方面，拥有大量土地的投资者会减少他们的消费，甚至变得破产。当土地市场崩溃后，房地产投资减少，普通老百姓的消费支出减少，新的银行抵押借贷不能进行甚至先前的银行借贷都变成了坏账。一个经济人的消费支出是另一个经济人的收入，一个经济人的负债是另一个经济人的资产。这些连锁链条导致土地市场包括其他各类资产价格崩溃，经济增速迅速下降。 ? 秦朔：18年一个周期 房地产濒临崩溃 不久前，招商证券邀我去深圳和《非理性繁荣》一书的作者希勒对话，主持人是招商证券在香港的投资银行家温天纳。他很文雅，送了一本书给我。天纳根据资料文献，发现自工业革命以来，一个完整的房地产周期大约是18年，和人的成长周期（成人）一致。如美国的房地产市场分别于1974年、1992年和2010年达到低点。根据美国学者哈里森的观察，18年周期的前14年房价上涨，后4年下跌。房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，之后是2年疯涨，最后是4年左右时间的崩溃。 我是不太相信哈里森曲线的。假定，只是假定这个曲线在中国成立；如果从1998年7月国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止实物分房，实行货币分房，房地产业真正地走向市场之后，目前已经进入第12年。那也就是说距离崩溃不远了？ 天纳书中还提到，恒隆地产的老板陈启宗经历过六、七次股灾，陈董对他说，还是投资“砖头”靠得住些。我查了一下，陈董的确在2009年7月说过，经过金融危机后，投资者应更小心金融产品，而“砖头”比较实际。至少在过去的12年中，投资“砖头”被套住的很少。而赚钱的，很多。 且看未来6年。 ?《融天纳地－温天纳》地产周期与人生的关系 《融天纳地》房地产现在不单只是生活必需品，现在更是一种商品。要评估房地产市场，就必须了解市场的循环周期。内地房地产市场发展历史尚短。若我们要有意义地去评估市场的变化周期，我们就可能需要借助环球市场的历史经验。  　　　　　　　　　　　　　　　　＊１８年一个完整周期＊　　笔者参考过不少资料文献，有以下的观察，发现自工业革命以来２００多年的历史，我们大概盘算出一个完整的房地产周期大约是１８年，这与人类成长周期碰巧一致，在大多数的国家里，人在１８岁就被法律厘定为成年。不过，在分析这情况前，有两点需要作补充说明。其一、２０世纪前世界各国经济体开放程度较低，因此各国地产周期并没有多大的同步性，２０世纪后，随着环球经济一体化的加深，全球的房地产周期渐趋同步。其二、１９３０年到１９６０年前后期间属战前战后阶段，由于受到第二次世界大战的影响，全球房地产前后并没有出现明显的１８年的周期特征。　　当进入２０世纪的７０年代后，美国房地产市场分别于１９７４年、１９９２年和２０１０（预计）达到一个低点。笔者参考学者哈里森的观察，在这１８年的周期当中，通常前１４年房价是上涨的，后４年的房价是下跌的。房价会先上涨７年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历５年的快速上涨，在之后是２年的疯狂，最后是历时４年左右的崩溃。按观察，１８年的房地产周期目前依然在起作用。 　　1932年